賃貸の経営はできるだけ満室経営にしたいところ。しかし実際は空室だらけで赤字経営になってしまっている物件も少なくありません。

そこでここでは、賃貸経営で空室ができる原因と空室対策としてできることについて解説します。

アパートやマンションが空室だらけ、その原因は？

アパート・マンション経営では一等地にアパートやマンションを建てて、周りも人気の物件が多いのに、自分の物件だけ空室だらけになってしまうケースもよくあります。

もちろん空室になるにはちゃんと原因があるので、その原因を追求することが大切です。それでは賃貸物件の空室の原因について解説します。

家賃が高すぎる

まず同じ地域の同じような間取りの物件と比べて家賃が高ければ、それだけで敬遠されてしまいます。

家賃はその地域の相場通りに設定することが大切です。

物件が古すぎる

古すぎる物件も入居者を集めにくいです。

やはり新生活を始めるならできるだけきれいな家で始めたいものでしょう。そのため、外観・内装が古すぎる物件はその地域の物件の中でも特に安価で無い限り入居者を集めにくいです.。

特に内装に関しては入居者の生活の質に直結するものなので、築年数が経過しているなどして古くなっている物件は外観・内装の見直しが必要でしょう。

間取りが不便

例えば2DKでも各部屋が狭い、動線が不便などすると、住みづらくて入居者が集まりにくいです。このような物件は立地など条件が良くても入居者が集まりにくいので、少しでも入居者が住みやすくなるような工夫が必要になります。

入居条件が厳しすぎる

そして新築や立地の良い物件など人気が高くなりやすい物件はある程度入居条件を厳しくしても入居者が集まりますが、そうでない物件はある程度入居条件を緩めないと人が集まりにくい傾向にあります。

特に家賃が安い物件はその分年収が低かったり、他の物件の入居を断られてしまったりした人が申し込むことが多いので、申し込みはある程度あっても審査の段階で入居できないケースが少なくありません。

空室対策とは

賃貸運営においては空室対策が必要になります。それでは、どうして空室対策が重要になるか解説していきます。

空室対策が重要視されているのはなぜ？

空室が発生すると、オーナーや管理会社の収入が減ってしまいます。

しかし、それでも賃貸物件の設備や外観は老朽化していくので、賃貸の運営費用を確保するためにも空室対策が欠かせません。

空室対策として取り組むべきことは、一度入居した人に長く住み続けてもらうことと、入居者が退去して次の入居者を見つけるまでの期間を短くすることの2つです。

部屋数が少ない物件ほど、満室経営日回状態が維持できていないとオーナーへの打撃になってしまうので、空室が気になる人はもちろん、そうでなくても空室が目立ち始める前に空室対策に取り組む必要があります。

おすすめ！満室経営のための空室対策10選

それでは賃貸物件を満室経営に近づけるための空室対策にはどんなことができるのでしょうか。空室対策としてできることの例を紹介します。

家賃を下げる

周辺の間取りや築年数などの条件が近い賃貸物件の家賃相場と比べて価格を高く設定していたり、周辺地域の物件よりも条件が悪いのに家賃をその地域の相場程度の家賃になっていたりするなら、まずは家賃を下げて適正価格にしましょう。

家賃は高すぎても低すぎてもいけません。

周辺地域の自社物件と条件の近い物件の家賃相場を確認して、それに合わせましょう。

リフォーム・リノベーションをする

特に築年数が経過していたり古かったりする物件は、リフォームやリノベーションで内装や設備を新しくきれいにすることで入居者を呼び込めることがあります。

周辺の築浅のきれいな物件には敵いませんが、それでも「安くきれいな家に住みたい」という層から需要があり、特に内装が古いと感じるならリフォームやリノベーションでオシャレできれいな内装に生まれ変わらせると良いでしょう。

入居条件を緩くする

特に家賃が安い地域や単身者向け物件は年収や社会的地位が低かったり、保証人を用意できなかったりして申し込み条件をクリアできないことがよくあります。

そこで保証会社を経由することで保証人なしでも申し込みができたり、審査が緩めの保証会社を利用したりして入居者が審査をクリアできるように少し基準を緩めるのも良いでしょう。

ただ、入居条件を緩めすぎると住民の質が下がり、トラブルに繋がります。周辺地域にある管理物件に近い条件の入居条件に合わせるのがおすすめです。

敷金・礼金を無料にする

引っ越しの際の初期費用の中でも痛手となるのが敷金・礼金です。

一般的にそれぞれ家賃の1ヶ月分〜2ヶ月分の金額が相場であり、1回の引っ越しにあたって事前に家賃3ヶ月分〜5ヶ月分のお金を用意するのは大変でしょう。

特に家賃が低めの物件は、収入が低いので家賃が安い物件に引っ越してくるので、敷金・礼金がネックとなって入居を諦めてしまう人も少なくありません。

そこで敷金・礼金を無料もしくは半月分など安くすることで入居のハードルを下げ、入居者が集まることがあります。

敷金・礼金だけでなく入居して一定の年数が経過したら発生する更新料も同様です。特に入居者離れが深刻な場合は更新料を無料にすることで、入居者離れに繋がることがあります。

この方法も主に家賃が低めの物件向けのやり方ですが、家賃だけでなく敷金・礼金や更新料が高すぎると感じるなら検討してみてください。

情報サイトに掲載する画像を増やす

賃貸に入居してもらうにはまず情報サイトを見て物件に興味を持ってもらう必要があります。

しかし情報サイトに十分な情報が掲載されていないと、優良物件であっても入居時のイメージがつかず、内見の申し込みが集まりません。

そこで情報サイトを経由して物件に興味を持ってもらうには、その物件で実際に自分が生活したときのことをイメージしやすいように、間取り図だけでなく実際の部屋の画像も細かく掲載されている方が良いでしょう。

基本的に各部屋1枚ずつ、その他に共用部や周辺施設の情報もわかると、物件に興味を持ってもらいやすいです。内見の申し込みを増やす施策に力を入れることで、空室対策にも繋がるでしょう。

ターゲットを絞る

物件がある地域の特徴を調べ、その地域で暮らす人のニーズに合った入居条件を設けたり、そのニーズに合った設備を導入したりすることで、入居者が集まることがあります。

例えば女子大の近くの物件なら女性専用物件、音大の近くなら防音設備導入で楽器演奏可能など。ファミリー層が多い地域ならペットの飼育を可能にしたり、駐車場を広げたりするのもおすすめです。

人気の高い設備を導入する

人気の高い設備を導入することで、暮らしの安全性や便利さが評価され、入居率アップにつながることもあります。

例を挙げると、安全面を高めたいならオートロックやモニター付きのインターホン、便利さを向上させたいならお風呂の追い焚き機能やキッチンのディスポーザーなどが挙げられるでしょう。

オートロックなど安全性を高めるものは特に一人暮らし向け物件で人気ですし、キッチンなど水回りを中心とした暮らしの利便性を高める設備はファミリー層からの支持を獲得しやすいです。

このようにニーズに合わせて人気の設備を導入して集客をするのも良いでしょう。

周辺地域の調査を行う

特に築年数が経過している物件だと、賃貸物件を購入したときと周辺地域の状況が変わっているかもしれません。

それ故に賃貸物件に対するニーズも変わっており、入居者が集まらないこともあります。

特に再開発があった地域はこの傾向が強く、周辺に商業施設をはじめとする大きな建物が増えたと感じるなら、周辺地域の調査をし、ニーズを再確認してターゲットを洗い直す必要があるでしょう。

入居者とのコミュニケーションを積極的に行う

管理人が住人と直接顔を合わせる機会が増えれば、住みやすさなどの声を直接聞き取りやすくなり、満室経営のためのヒントを得やすくなります。

そのため、管理者が定期的に共用部などの清掃を行うなどして住民とコミュニケーションを取る機会を設けると良いでしょう。

このように管理人が管理物件に顔を出す機会が多いと住民の安心にも繋がり、入居者の定着も期待できます。

共用部の清掃に力を入れる

エレベーターやゴミ捨て場などの共用部にはその物件で暮らす住民の民度がそのまま表れます。

そのため、共用部が汚い物件は住民の質が悪いと判断されてしまいます。

そこで共用部の清掃に力を入れることで、内見に来た入居希望者が「ここなら安心して暮らせる」と判断し、入居に繋がるでしょう。

まとめ

賃貸物件の満室経営のためにはその地域のニーズをよく調査し、需要に合わせて設備を整えたり、条件を決め直したりする必要があるでしょう。

空室状態があまりにも長く続いてしまうと、オーナーにとっては収入が減り、他の部屋の運営にも支障が出てしまうかもしれません。

そのため空室対策を入念に行い、ニーズに合った物件を用意して満室経営を目指しましょう。

マンションは集合住宅であり、複数の家庭が快適に過ごすためにはルールが必要です。そのために作られるのが「マンション管理規約」になります。

具体的にどう決められるのか、内容や違反についても確認していきましょう。

マンション管理規約とは

管理規約とは、それぞれのマンションが持つ管理や使用に関するルールを定めたものです。

マンションの構造や立地、規模は様々なので、管理規約の内容もマンションごとに異なります。

しかし、「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」に従うことが前提になっているため、自由に内容が決められる訳ではありません。

標準管理規約の種類

「マンション標準管理規約」は、マンションの管理規約を決める際のひな形として国土交通省が作成したものです。これを元に、それぞれのマンションの状況に合わせて管理規約が作られることになります。

標準管理規約にはマンションのタイプに合わせて3つの種類があります。「単棟型」「団地型」「複合型」です。

「単頭型」は最も一般的な、一つの敷地の中に住宅専用マンションが一棟建っているタイプを想定しています。

単棟型は建物が一棟だけなので共有部の使い方なども設定しやすく、標準管理規約の基本とされています。

「団地型」は一つの敷地の中に建物が複数存在しているタイプです。

複数の建物を一括して管理するための規定が設けられています。ただ団地型はそれぞれの棟によって事情や環境が異なるため、管理規定の運用がし辛かったり、住民の意見が分かれやすいケースがよくあります。

「複合型」は、建物全体が居住専用ではなく、一階部分に店舗や事務所など住居目的以外の入居がある場合に用いられます。

住居と店舗では設備の耐久性や改修時期が変わってくるため、管理規約で明確な基準を設定しておく必要があり、別のタイプとして分けられているのです。

マンション管理規約に記載されている主な内容

マンション管理規約に定められていることが多いのは、以下の4つです。

専有部分と共有部分の区別に関する事項

区分所有者が独占的に使用できる「専有部分」と、それ以外の「共有部分」がどのように区別されているか定められています。
天井・床・壁や玄関扉、窓など、専有部分と共有部分の境目となる箇所については、特に細かく規定されています。

これらの区別は補修費の負担を誰が行うかといった問題に関係してくるため、明確な区別が必要なのです。

住人の費用負担に関する事項

マンションの住民は、マンションの管理費や修繕積立金などの費用を負担しなければなりません。

定期的なメンテナンスはもちろん、長期計画に基づいた大規模修繕なども必要になってきます。

マンション管理規約では各費用の負担に関する大まかなルールのみ定められているのが一般的です。

管理組合に関する事項

管理組合は、マンションの維持管理やコミュニティに関する活動を行っています。

「組合員の資格」「業務範囲」「役員の役職、人数、選任方法」「総会の招集、議事、議決」「理事会の招集、議事、議決」「会計」といった関連事項が管理規約で定められています。

禁止事項

「専有部分の耐久壁を撤去」「共有部分の不当占拠」など、区分所有法では建物を害する行為や共有の利益に反する行為を禁止しています。

マンション管理規約では、この区分所有法に加えて禁止行為を定めることができます。ペット飼育の禁止や事務所としての使用禁止などが代表例です。

管理規約と使用細則の違い

マンションで生活する上でのルールを定めているのはマンション管理規約だけではありません。

マンション管理規約と並んでマンション生活のルールブックとしての役割を果たしているのが「使用細則」です。両者の違いは、しばしば憲法と民法に例えられます。

マンション管理や使用に関する基本的な決まりについて定められている管理規約は、憲法のような役割を果たしています。

一方で使用細則は憲法を土台として定められる民法のような働きを持っており、管理規約よりもより詳細で具体的なルールが記されているのです。

具体的には管理規約では「ペット飼育の可否について」について決められており、使用細則では「飼育可能なペットの種類や手続き方法、違反罰則」などが定められている、といったイメージになります。

管理規約を作成する際の注意点

管理規約は管理組合で作成することもできますが、知識がないまま作ってしまうと肝心なときに役に立たない可能性が高くなります。

作成する際は、どのような点に注意すべきなのでしょうか。

区分所有法や民法に反した内容になっていないか

管理規約はマンション内でのみ適用されるルールですが、その内容は区分所有法や民法の枠内に収まっていなければなりません。

住民が住みやすいルールを定めるのは大丈夫ですが、それが法律に反する内容になっていないか注意は必要です。

一部の個人にのみ有利になるような規約や、不当に共有部分を占拠するような規約は作成できないのです。

万が一トラブルが起きて裁判になった場合、こうしたルールは無効と判断されます。

「規約共有部分」の登記の記載はあるか

「規約共有部分」とは、集会室や管理員室など、建物の構造上個別住居部分のように独立しているけれど、住人が共同で使うための共有スペースとして使っている箇所のことを指します。

駐車場も規約共有部分に当て嵌まります。規約共有部分は住人全員で使用する場所なので、個人が独占する形になってはいけません。

トラブルを防ぐために「このスペースは規約共有部分である」ということを管理規約で設定し、その上で登記を行う必要があるのです。管理規約には「登記済である」ということまで記載しなければなりません。

マンション管理規約に違反したらどうなる？

マンション管理規約は法律ではないものの、法律に基づいて作られているためかなり強制力を持ったルールです。

違反すると罰則となることもあります。管理規約の違反で多いのは「管理費や修繕積立金の滞納」「喫煙や物置の設置など、バルコニーの使用に関するもの」「ペット飼育に関するもの」です。

ただ、違反したからといっていきなり法律に基づいた厳しい処分を与えるのは現実的ではありません。

最初の対応としては、違反行為をやめるよう注意を促すことになります。直接あるいは文面で、管理規約に違反している旨を伝えて改善するよう促します。
うっかりしていただけ、ということもよくあるので、ここで解決することもよくあります。

期日までに違反行為が改善されない、いつまで待っても回答がないという場合は、管理規約に従って理事長からの勧告を行います。

是正期日を設け、それまでに対応しない場合法的措置に移行することを伝えます。

ここまできて改善されない場合、法的措置を講じることになります。

理事会や総会で決議を行い、弁護士に依頼する流れになります。個々のマンション管理規約で罰則を定めることもできますが、運営していくのはかなり難しいのが現実です。

罰金はよく議論に上がりますが、費用滞納をしている人に罰金を請求しても応じてくれる可能性は低く、バルコニーの使い方やペットの飼い方については誰がどうやって違反と判断するのかが難しいからです。

2021年にマンション管理規約の一部が改正

2021年6月に、国土交通省は改訂版「マンション標準管理規約」を公表しました。

まず、感染症対策としてインターネットを介したオンライン総会が実施可能になりました。この他にも、共有部分を利用して「置き配」を利用するときのルールを、使用細則で定めるときの方法。

そして共有部分と専有部分の配管を一体的に工事する場合の費用について、規約に規定することが追記されました。

まとめ

マンション管理規約は、マンションを管理していくために非常に重要なものです。

内容は個々のマンションによって異なりますが、区分所有法や国土交通省によって公表されている標準管理規約を元に作られており、非常に効力の強い強制力を持っているのです。

不動産や工務店に勤められている方の中には、「マンション管理士」の資格を取得しようか迷ってらっしゃる方も多いのではないでしょうか。

マンション管理士は、不動産業界やマンション管理に興味がある人に向いている資格です。

ここでは、「マンション管理士とは何か」を知りたい人に向けて仕事内容や試験概要、将来性について解説します。

マンション管理士とは

マンション管理士とは、管理組合によるマンション管理の適正化を推進するための国家資格です。

マンション管理士試験に合格し、国土交通大臣の登録を受けた人のみが「マンション管理士」を名乗ることができます。

マンション管理士が創設されたのは平成13年となり、比較的新しい国家資格です。マンション管理士が創設された背景には、管理が適切に行われないことでマンションの安全性や資産価値の維持が難しくなっているという事情があります。

マンションの適切な管理には専門知識を要するものの、管理組合が専門知識を持っていないケースが珍しくありません。そこで、マンション管理士が専門家の立場で管理に関する助言を行います。

マンション管理士に向いている人の傾向

マンション管理士に向いている人は、マンション管理や不動産業界に興味がある人です。

どのような人が資格を有効活用できるのか、具体的に解説します。

マンション管理に興味がある

マンション管理士の資格取得者には、マンションの役員を経験した人が多い傾向にあります。

管理組合の理事長やその他役員を経験し、専門知識を深めたいと感じる人も多いのではないでしょうか。仕事としてではなく、自分が所有するマンション管理に役立てたい人はマンション管理士に向いているでしょう。

不動産会社やマンション管理会社に勤務している

マンションの管理会社を含む不動産業界の会社に勤めており、スキルアップのために挑戦する人もいます。

資格は客観的な知識の証明になるため、社内外で専門知識をアピールしたい人にも向いているでしょう。

キャリアアップしたい

マンション管理士は、シニア世代に人気の資格です。

現在の仕事から対応できる領域を広げるためや、セカンドキャリアのために取得するケースもあります。

例えば、長年、建築業界に勤めていた人が定年退職後にマンション管理士として活動すれば、建築の専門知識を活かした修繕対応のアドバイスができるでしょう。

宅建や管理業務主任者などとダブル受験を検討している

マンション管理士は、他の資格とのダブル受験で不動産関連の専門知識を強化したい人にもおすすめです。

例えば、宅建士（宅地建物取引士）や管理業務主任者の出題範囲は、マンション管理士の出題範囲と重なる部分があります。

特に、マンション管理士と管理業務主任者はどちらも「マンションを適切に管理するための資格」という共通点があるため、ダブル受験に向いているでしょう。

宅建についての詳しいコンテンツはこちら

あわせて読みたい：管理業務主任者とは？仕事内容や試験概要、合格率などを解説！

マンション管理士と管理業務主任者の違い

マンション管理士は、管理組合によるマンション管理の適正化を推進するために創設された資格です。

管理業務主任者は、マンションの管理会社が受託した業務を適切に行うための資格になります。前者は管理組合の立場でアドバイスする人、後者はマンション管理の事業者の業務に必要な人です。

マンション管理士にできることや仕事内容

マンション管理士のみにできることは、「マンション管理士と名乗って業務を遂行すること」です。

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」では、マンション管理士として登録を受けていない人は、マンション管理士を名乗ってはいけない旨が定められています（第43条）。

マンション管理士の仕事は、「マンション管理の適正化をサポートすること」です。具体的には、以下3つが挙げられます。

• 管理規約や使用細則などの策定、見直し
• 長期修繕計画の策定、見直し
• 区分所有者間のトラブルへの対処

参考元：e-GOV法令検索　マンションの管理の適正化の推進に関する法律

管理規約や使用細則などの策定・見直し

それぞれのマンションには、区分所有者が守るべきルールが定められています。

管理規約などのルールは、各区分所有者が内容を理解し、遵守することが理想です。

しかし、現実的には区分所有者が購入時に内容を把握しておらず機能していないケースや、建設当初の状態から変更されておらず現状に適していないケースがあります。

マンションの管理組合が抱えている悩みや潜在化している問題点を洗い出し、課題解決に向けてアドバイスすることがマンション管理士の役割です。

長期修繕計画の策定・見直し

マンションの安全性・資産価値を維持するためには、計画的な修繕や12年～15年程度に1度の大規模改修が必要といわれています。

将来の修繕に備えて、区分所有者から修繕積立金を集めるケースが一般的です。

しかし、滞納者の影響で計画通りの資金が集まらなかったり、当初の計画よりも多くの修繕費がかかったり、修繕に関して何らかの問題を抱えていることがあります。修繕が計画通りに実施されない場合、建物の老朽化を早める原因になるでしょう。

マンション管理士は、そのような問題を解決するために滞納者への対応や長期修繕計画の見直しについて助言をします。

参考元：国土交通省　マンション政策の現状と課題

区分所有者間でのトラブルへの対処

一戸建てとは異なり、マンションは一つの資産を他人と共有する仕組みです。騒音のように物理的なトラブルだけでなく、規約や権利関係を要因とするものなどマンション特有のトラブルが生じるケースもあります。

投資目的による購入者や高齢者の増加などによって、区分所有者間でのコミュニケーションが難しくなっているマンションもあります。

そのような状況下でマンション管理を円滑に行うためにはどうすれば良いか、管理組合へ時間をかけて説明するなど、場合によっては根気のいる対応が必要です。

マンション管理士の試験日や試験概要

2023年度におけるマンション管理士の試験日程や試験概要をまとめました。受験を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

【試験日程】

【試験概要】

※年齢・学歴などの制限はありません
※年度によって日程や内容が異なる可能性があるため、受験時は必ずマンション管理センターや国土交通省の公式サイトにてご確認ください

試験に合格後、マンション管理センター宛に申請し、登録を受けるとマンション管理士として活動できるようになります。

参考元：国土交通省　マンション管理士になるには

マンション管理士の試験難易度や合格率

マンション管理士の合格率は10%前後です。

同じ不動産系の宅建士や管理業務主任者の合格率は15～20%程度であるため、マンション管理士の方が難易度が高いといえます。

マンション管理といっても、出題範囲は多岐にわたります。各種法律、クレーム対応・判例など実務的な内容、構造や建物診断といった建築関連の内容など幅広い専門知識が必要です。

マンション管理士試験の勉強法

マンション管理士試験の問題には、法律のように内容を理解していれば解ける問題もあれば、特定の事例に関する実務的な問題もあります。業界未経験者など、人によっては独学では難しい可能性があるでしょう。

試験を実施している「マンション管理センター」では、過去の問題を公開しています。受験を検討している人は、内容を確認してみてはいかがでしょうか。独学の場合はテキストや過去問題での勉強、独学が難しそうな場合は通信講座などを利用してみてください。

マンション管理士の年収

マンション管理センターの調査によると、マンション管理士を本業として活動している人の18.8%が年収400万円以上という結果でした。中には、年収1,000万円を超える人もいます。

【マンション管理士を本業として活動する人の年収の割合】

ただし、マンション管理士は比較的新しい資格のため、一般の人からの認知度が高くありません。その人のキャリアや人脈、働き方などによって年収が左右されます。同調査結果によると、個人事務所で活動している人よりも、会社などの組織に属している人の方が年収が高い傾向です。

参考元：公益財団法人マンション管理センター　マンション管理士の業務についてのアンケート調査結果の概要

マンション管理士の将来性やキャリアパス

マンション管理士は、将来性に期待できる資格です。マンションの戸数が右肩上がりで増え続けていると同時に、過去に建築されたマンションの老朽化も進んでいます。

適切な修繕が行われずに建物が崩壊する、区分所有者の高齢化で管理組合役員の担い手が不足するなど、マンション管理に関する問題を抱えるケースは珍しくありません。

いわゆるタワーマンションなど大規模なマンションも増えており、マンション管理における専門知識の重要性が高まっています。専門家の立場でマンション管理の助言を行うマンション管理士は、今後、さらに必要とされるでしょう。

マンション管理士のキャリアパスとして、「独立・開業する」または「会社などの組織に所属して活動する」という選択肢があります。

独立・開業する場合

個人で事務所を構えて、顧問契約やスポットの業務委託契約を締結する方法です。ただし、独立の場合は人脈や実績がないと難しいかもしれません。

各地域には、マンション管理士会と呼ばれる団体があります。マンション管理士会に所属して、マンション管理士としてのキャリアを形成する方法も選択肢の一つです。

会社などの組織で活動する場合

会社などの組織で活動する場合、求人の多くは不動産業界の関連会社です。マンション管理会社だけでなく、リフォーム会社や仲介会社など、マンション管理に関する会社が候補に挙げられます。

職種は、コンサルタント、営業、管理事務全般など複数あるため、求人を確認してみてはいかがでしょうか。

まとめ

マンション管理士は、マンション管理に悩む管理組合をサポートするための国家資格です。区分所有者の高齢化や建物の老朽化によって、将来的にさらなる需要の高まりを期待できます。

宅建士や管理業務主任者など不動産関連の資格と相性が良いため、専門領域の拡大やステップアップとして検討してみてはいかがでしょうか。

あわせて読みたい：マンション管理士は役に立たない！？活躍の場や将来の可能性について解説 

マンション管理士に興味がある一方、「受験する価値があるのか」とお悩みの人もいるのではないでしょうか。

「マンション管理士は役に立たない」と言われることがあります。しかし、マンション管理士という資格は将来性・キャリアアップの両方を期待できる資格です。

ここではマンション管理士の実情をご理解いただくために、マンション管理士が役に立たないと言われる理由や将来性について解説します。

マンション管理士とは

マンション管理士とは、マンション管理の適正化を推進するため、2001年に創設された国家資格です。

マンション管理には法律や修繕、区分所有者間のトラブルへの対処に関する専門知識が必要です。とはいえ、現実的に管理組合がそれらの知識を持っているケースは多くありません。

マンション管理士は、管理組合が抱える問題解決のために、専門家の立場でアドバイスを行う資格です。

以下の記事では、マンション管理士の仕事内容や試験概要などについて解説しています。

あわせて読みたい：マンション管理士とは？仕事内容や試験概要、合格率などを解説！

マンション管理士が役に立たない、食えないと言われる理由

マンションの管理組合が抱える問題は多岐にわたるため、専門知識を有する人材の需要は高いと言えます。

しかし、「マンション管理士は役に立たない」という意見を耳にしたことがある人もいるでしょう。

ここでは、そのように言われる理由について解説します。

独占業務がなく、資格がなくても仕事ができる

マンション管理士が役に立たないと言われる理由の一つは「独占業務がない」ためです。

例えば、宅建士（宅地建物取引士）の独占業務には、重要事項の説明や契約書への記名などがあります。事業者が宅建業を営む際は、宅建士がいなければなりません。

「マンション管理士」という名称は、マンション管理士の試験に合格して、国土交通大臣の登録を受けた人のみが使用できます。しかし、2023年現在において、マンション管理士でなければできない業務はありません。

マンション管理士には独占業務がないため、独立して生計を立てることが難しいと言われています。

資格取得が決して容易ではない

資格取得の難易度の高さも、マンション管理士が役に立たないと言われる理由の一つです。

マンション管理士の合格率は10%程度、不動産関連の国家資格である宅建士や管理業務主任者の合格率は15～20％程度であるため、これらの資格と比べても難易度が高いと言えます。

難易度が高い割に宅建士のような独占業務がないため、「マンション管理士は役に立たない」という意見が出るのでしょう。

マンション管理士の試験が難しい理由には、出題範囲が広いことや、実務に沿った問題が多く出題されることが挙げられます。

合格者の中には「問題が難しすぎる」という声がある一方、「安易に難易度を下げるのもよくない」といった考え方もあります。

資格取得者としての活躍の場があまりない

マンション管理士の資格を取得後、専業として活躍している人は多くありません。マンション管理センターの調査によると、「マンション管理士として活動したことがない」と回答した人は75.8％でした。

マンション管理士の目的は「マンション管理の適正化に向けてアドバイスすること」です。「適正化」といっても、管理組合が抱える悩みやトラブルは個別の案件によって異なります。

区分所有者間のトラブルの解決、管理組合との信頼関係の構築など、知識があるだけでは対応できないこともあります。

「活躍の場がない」「資格の活かし方が分からない」と悩む人もいるのでしょう。

参考元：公益財団法人マンション管理センター　マンション管理士の業務についてのアンケート調査結果の概要

マンション管理士が役に立つと言える理由

「マンション管理士は役に立たない」という意見がありますが、実際は需要が高く、役に立つ資格です。

マンション管理士が役に立つと言える理由を3つ解説します。

マンション管理の仕事がなくなることがない

マンションが存在する限り、マンション管理士の資格がなくなることはありません。マンション戸数は増加傾向にあり、日本の主な居住形態の一つです。

建物の老朽化や区分所有者の高齢化が進む中、マンションには多くの問題が生じています。時代の流れに伴って管理が複雑化する傾向にあるため、マンションの適切な管理には専門家の存在が欠かせません。

マンション管理の専門家としての需要は、今後も期待できるでしょう。

向上心のある優秀な人材と評価され、転職や就職に有利になる

マンション管理士は、不動産業界で重宝される資格です。年齢や学歴による受験資格の制限がなく、誰でも受験できるものの、簡単に合格できる資格ではありません。

合格すれば、努力と専門性を評価され、転職や就職時に有利です。

マンション需要は今後も増える可能性が高い

国土交通省の調査によると、2018年末時点でのマンションストック戸数は約654.7万戸となっており、過去と比べて増加しています。

また、東京都内や2025年に万博が開催される大阪市など、都市部を中心に再開発が進行中です。再開発に合わせて高層マンションが建設されていることも、マンション供給量の増加を後押ししています。

マンションは、駅の近く・都心へアクセスしやすいなど通勤・通学に便利な地域に建設される傾向があります。立地を重視する人は多いため、今後、マンションの需要が冷え込むことは考えにくいでしょう。

参考元：国土交通省　マンション政策の現状と課題

マンション管理士と相性のいい資格で効率よくキャリアップ

マンション管理士だけでは不安な人は、他の資格と組み合わせて専門領域の幅を広げることも選択肢の一つです。

マンション管理士と相性のいい資格とその理由を解説します。

マンション管理士×宅建士

宅建士は、不動産取引に欠かせない国家資格です。民法や登記、建築に関する法律など、マンション管理士と出題範囲が重なる点があるため、ダブル受験に向いているでしょう。

宅建士は宅地・建物の取引全般に関する専門家ですが、マンション管理士はマンションに特化しています。

宅建士と掛け合わせれば、マンションの取引・管理に深い知識を有する専門家になることが可能です。

宅建について詳しくはこちら

マンション管理士×管理業務主任者

管理業務主任者とは、マンション管理を受託した管理会社が業務を遂行するために必要な国家資格です。管理業務主任者には「重要事項の説明」や「管理事務の報告」といった独占業務があります。

マンション管理士と管理業務主任者は、どちらもマンション管理の適正化を推進するための資格です。そのため、出題範囲が重なる点が複数あります。

マンション管理士と管理業務主任者の違いは、以下の通りです。

• マンション管理士：管理組合や区分所有者から相談を受けて、アドバイスする人（管理組合の立場）
• 管理業務主任者：管理業者が受託したマンション管理を適切に行うための人（管理会社の立場）

双方の資格を取得すれば、管理組合と管理会社の両方の立場を考慮できる専門家として活躍できるでしょう。

あわせて読みたい：管理業務主任者とは？仕事内容や試験概要、合格率などを解説！

マンション管理士×行政書士

行政書士とは、各省庁や市役所などの官公署に提出する書類や、事実証明に関する書類の作成を代行できる資格です。

マンション管理には、総会議事録や会計帳簿の作成といった書類を作成する機会があります。見よう見まねで作成するケースもあるかもしれませんが、後のトラブルに発展するリスクを考えると専門家に任せた方が安心です。

マンション管理の専門知識と専門性の高い書類作成の知見を組み合わせれば、対応範囲が拡大します。

マンション管理士としての活動の場

マンション管理士の活躍の場は、マンション管理士事務所や不動産関連会社です。それぞれの活躍方法や求人について解説します。

マンション管理士事務所

マンション管理士の資格を最大限に活かしたい場合、マンション管理士事務所が有力候補です。マンション管理士事務所に所属すれば、本業としてのキャリアを形成できます。

ただし、専業のマンション管理士として活躍できるケースは多くありません。現実的には、後述する不動産業界の求人が多数派です。

不動産や工務店、不動産開発会社

マンション管理士の資格取得者は、不動産業界で専門知識を活かす道を選択する傾向にあります。求人の具体例は、マンション管理会社のコンサル営業、仲介会社の売買仲介営業、不動産開発会社の管理業務などです。

勤め先によっては資格手当が付くケースがあるため、年収アップを期待できるでしょう。

まとめ

多くの問題を抱えるマンションが増加傾向の中で、マンション管理士の需要の高まりが期待されます。

ただし、マンション管理士には独占業務がないため、専業として生計を立てるハードルは高めです。

マンション管理士と相性のいい資格とのダブル受験で専門領域を広げるなど、資格の特徴を最大限に活かせる選択肢を検討してみてはいかがでしょうか。

管理業務主任者は、主にマンション管理会社やマンションに携わる不動産会社から重宝される資格です。

とはいえ、「時間と労力をかけてまで受験する価値があるのか」気になる人もいるのではないでしょうか。

ここでは、管理業務主任者の仕事内容や試験概要、将来性まで幅広く解説します。

管理業務主任者に興味がある人はぜひご一読ください。

管理業務主任者とは

管理業務主任者とは、マンションの管理会社が管理組合などから受託した業務を遂行するために必要な資格です。

実際に管理業務主任者として活躍するには、以下のステップを踏みます。

1. 管理業務主任者試験に合格
2. （実務経験2年未満の場合）登録実務講習を受ける
3. 国土交通大臣の登録を受ける
4. 管理業務主任者証の申請・交付

管理業務主任者として業務に従事するには、管理業務主任者証が必要です。管理業務主任者証の有効期限は5年となっており、その後も業務を続けるには更新の手続きをしなければなりません。

管理業務主任者にできることや仕事内容

法律上で定められている管理業務主任者の仕事内容は、大きく分けて以下の3種類です。

• 重要事項の説明
• 重要事項説明書や契約書などへの記名
• 管理事務の報告

上記の仕事は、管理業務主任者の独占業務です。

管理会社が管理業務主任者を設置することは、法律で定められています。管理業務主任者の役割は、管理会社が受託したマンション管理を適切に行うことです。

参考元：e-GOV法令検索　マンションの管理の適正化の推進に関する法律

重要事項の説明

重要事項の説明は、管理委託契約を締結する前に、契約の相手方である管理組合などへ契約に関する重要事項を説明することです。委託者（管理組合など）が契約内容を理解した上で契約締結するために、法律上で義務付けられています。

契約前に説明すべき重要事項とは、管理事務の対象となるマンションの部分、契約対象となる管理事務の内容、それに伴う費用、契約期間などです

重要事項説明書や契約書などへの記名

重要事項説明の内容は、書面にして契約の相手方に交付する必要があります。また、契約時の約束事を記録に残すために、別途、契約内容を記載した書面を相手方に交付しなければなりません。

これらの書面への記名も、管理業務主任者にしかできない仕事です。

管理事務の報告

マンション管理会社は、受託したマンションの管理状況について、管理組合などへ定期的に報告しなければなりません。

その際の報告も、管理業務主任者の仕事です。

管理事務の報告の内容は契約によって異なりますが、例えばマンションの収支状況や管理費の滞納者への督促状況などが挙げられます。

管理業務主任者になるメリット

管理業務主任者は、マンション業界で働きたい人だけでなく、将来的に独立を考えている人にとってもメリットのある資格です。ここでは、資格がどのように活きるのか解説します。

就職や転職で有利になる

管理業務主任者には、重要事項の説明や契約書への記名といった独占業務があります。マンションの管理会社には必須の資格であるため、持っていると有利です。

マンション管理会社でなくても、仲介会社や不動産開発会社など、マンションに携わる会社で専門知識を評価される傾向にあります。

資格を活かして独立することも可能

難易度は高めですが、実務経験を積んでから管理会社を立ち上げる人もいます。独立して自由に働きたい人にとって、選択肢の一つです。

ただし、未経験から仕事を取ることは難しいため、まずは会社に勤めて管理業務主任者としての実績を積むことをおすすめします。

同時に積極的に人脈を広げておくと、独立時に役立つでしょう。

管理業務主任者の試験日や試験概要

2023年度における管理業務主任者の試験日程や試験概要をまとめました。受験を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

【試験日程】

【試験概要】

※年度によって日程や内容が異なる可能性があるため、受験時は必ずマンション管理業協会や国土交通省の公式サイトにてご確認ください

参考元：国土交通省　管理業務主任者になるには

管理業務主任者の試験難易度や合格率

管理業務主任者の合格率は15〜20%程度です。合格率としては宅建士と同等となり、マンション管理士と比べると難関資格ではありません。合格者の年齢は10代から80代まで幅広く、平均年齢は40歳前後です。

難関資格ではないものの、試験範囲には会計や建築など専門性の高い分野が含まれます。予備知識があるかどうかで、合格へのハードルが異なるでしょう。

管理業務主任者試験の勉強法

管理業務主任者試験では、民法や建築、管理規約、会計など幅広い分野から出題されます。法律に関する問題は読解力が十分であれば、独学でも問題ないでしょう。

とはいえ、実務的な問題も出題されます。例えば、会計収支では、具体的な取引において正しい仕訳を選択する問題などがあり、簿記の予備知識が全くない状態だと苦労するかもしれません。

管理業務主任者試験を実施している「マンション管理業協会」の公式サイトでは、過去問題を公開しています。受験を検討している人は、内容を確認してみてはいかがでしょうか。独学の場合はテキストや過去問題での勉強、独学が難しそうな場合は通信講座などを利用してみてください。

管理業務主任者の年収

管理業務主任者の年収はキャリアによって異なりますが、目安は約350〜500万円です。

管理業務主任者に関する求人には、フロント業務、コンサルタント、アドバイザーなどがあります。いずれも委託者である管理組合をサポートする仕事です。

営業のように営業成績が給与に反映される歩合給ではなく、固定給であるケースが一般的です。未経験の場合、初めから高収入を狙うことは難しいかもしれません。

会社によっては、資格手当が付いているケースがあります。年収アップを検討している人は、手当について確認してみてください。

【業界別】管理業務主任者の将来性や需要度

管理業務主任者が最も必要とされるのは、マンション業界です。

しかし、マンション業界だけでなく不動産業界全体で考えても、将来性を期待できるでしょう。

ここでは、業界別の将来性や需要、管理業務主任者としてのキャリア形成について解説します。

マンション業界

マンション業界の会社にとって、管理業務主任者は必要不可欠な存在です。マンション管理業に必要な業務には、管理業務主任者にしかできない仕事があるためです。管理業務主任者の需要は、今後も高まるでしょう。

また、マンションの供給戸数は増加傾向です。国土交通省の調査によると、平成30年末時点のマンションストック数は約654.7万戸となっており、平成元年と比べて3倍以上に増えています。

都市部を中心に進んでいる再開発に合わせて大規模なマンションも多く建設されているため、将来性も期待できるでしょう。

参考元：国土交通省　マンション政策の現状と課題

不動産業界

不動産業界全体で考えた場合でも、管理業務主任者の需要は高いといえます。

管理業務主任者は、マンションの管理会社だけでなく、仲介会社、リフォーム会社、不動産開発会社など、マンションに携わる会社で重宝されます。不動産といっても対象はさまざまですが、マンションにはマンション特有の規約や権利関係、トラブルが存在します。

マンションの専門知識があること自体が、キャリア形成に役立つでしょう。

管理業務主任者の将来性やキャリア形成

管理業務主任者として活躍する方法には、「不動産業界の会社に勤める」または「独立する」という選択肢があります。

未経験での独立はハードルが高いため、まずは会社に勤めて実績を積みましょう。管理業務主任者の資格を活かせる職種の具体例として、マンション管理会社のフロント業務があります。

フロント業務とは、管理会社が受託したマンションの管理担当者です。管理組合の運営サポートや建物の管理、経理事務、定期巡回、トラブル対応などを行います。マンション管理をハード面・ソフト面の双方からサポートする仕事です。

管理事務の範囲にとどまらず、コンサルティングとして管理組合や区分所有者の抱える悩みを解決するという選択肢もあります。その場合、マンション管理士の資格取得も検討してみてはいかがでしょうか。

会社員としてキャリアを積む場合、将来的に勤め先の自社物件の資産活用・運用など、事業規模の拡大に直接貢献できる仕事も視野に入ります。マンション管理のスペシャリストとしてのやりがいがあるでしょう。

マンション管理士として多くの実績を積み、独立を検討するのも手です。

あわせて読みたい：マンション管理士とは？仕事内容や試験概要、合格率などを解説！

宅建士やマンション管理士などとのダブル受験がおすすめ！

管理業務主任者は、宅建士やマンション管理士など他の資格とのダブル受験がおすすめです。

マンション管理の専門知識と掛け合わせて、専門領域を広げてみてはいかがでしょうか。

「国家資格のダブル受験は難しいのでは？」と感じる人もいるかもしれません。

しかし、宅建士やマンション管理士の出題範囲は、管理業務主任者の出題範囲と重なる点があります。簡単に合格できる訳ではありませんが、キャリア形成のために挑戦してみるのも手です。

宅建について詳しくはこちら

まとめ

マンション管理会社や不動産業界で働きたい人には、管理業務主任者の資格取得が有効的な手段の一つです。

管理業務主任者として実績を積めば、将来的に会社の事業に直接関わる立場に就く、独立するといったキャリア形成が視野に入ります。少子高齢化の日本においても需要が落ちにくいマンション管理は、将来性も期待できます。

興味がある人は、管理業務主任者の受験を検討してみてはいかがでしょうか。