第一種低層住居専用地域とは|この地域に家を建てるメリット・デメリットや建物の制限は?

投稿日 : 2020年05月13日

住宅を建築する際に、日当たりのよい閑静な住宅街を希望するお客様も少なくありません。

このようなエリアに該当するのは第一種低層住居専用地域です。

ご希望ではあるものの、第一種低層住居専用地域の規制内容やメリット・デメリットを知らないと、建築後にお客様が住みにくい住宅になってしまう恐れがあります。

不動産業界に携わる者として、第一種低層住居専用地域について把握しておくことをおすすめします。

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この記事の監修者:
小林 紀雄
住宅業界のプロフェッショナル

某大手注文住宅会社に入社。入社後、営業成績No.1を出し退社。その後、住宅ローンを取り扱う会社にて担当部門の成績を3倍に拡大。その後、全国No.1売上の銀座支店長を務める。現在は、iYell株式会社の取締役と住宅ローンの窓口株式会社を設立し代表取締役を務める。

 

第一種低層住居専用地域とは

第一種低層住居専用地域とは、都市計画法により「低層住宅の良好な住居環境を保護する地域」として、用途が定められた地域のことです。

建物の規模や用途に厳しい制限があるため、「日当たりの良い閑静な住宅街」という理想的な住居環境が保たれます。

第一種低層住居専用地域の制限

良好な住居環境を保護するため、第一種低層住居専用地域の建物には様々な制限がつきます。

それぞれの制限の内容について、詳しく確認していきましょう。

高さ制限

第一種低層住居専用地域では、建物の高さが10mまたは12mまでに制限されます。

これは「絶対高さ」と呼ばれる制限であり、適用されるのは第一種低層住居専用地域の他に第二種低層住居専用地域のみです。

10mと12mのどちらが適用されるかについては、あらかじめ都市計画で規定されています。

目安としては、木造住宅なら3階建て程度、コンクリート造なら4階建て程度の高さといわれています。

都市計画は建築する市区町村の役所にて確認することが可能です。

道路斜線制限

道路斜線制限とは、道路に面した建物について、該当する道路の幅に基づいて高さを制限するルールです。

これにより、日当たりや風通し、圧迫感の少ない環境が確保されます。

道路斜線制限の高さは、面している道路の反対側かつ該当道路の中心線の高さから、一定の勾配で線を引くことで求められます。

第一種低層住居専用地域は住居系地域なので、高さを求める際の勾配は1:1.25です。

隣地斜線制限

隣地斜線制限とは、隣地に面した建物の高さを制限するルールです。

道路斜線制限と同じく、日当たりや風通し、圧迫感の少ない環境が確保されます。

ただし、建物の高さが20mもしくは31mを超える場合にのみ適用されるため、建物の高さ自体が10mまたは12mに制限される第一種・第二種低層住居専用地域には適用されません。

北側斜線制限

北側斜線制限とは、道路斜線制限や隣地斜線制限と同じ斜線制限のひとつであり、北側の日当たりを確保するために高さを制限するルールです。

第一種低層住居専用地域の場合は、以下の計算で該当の高さを求めることができます。

建物から隣地境界線(または建物が面する道路の反対側)までの水平距離 × 1.25倍 + 5m

なお、北側斜線を算出するためには、北極点を起点とした「真北」を用いて算出する必要があります。

方位磁石を起点とする「磁北」とは若干のずれが発生する場合も見られます。

外壁後退

外壁後退とは、周囲への圧迫感を減らし風通しや日当たりを確保するため、建物が面する道路や隣地境界線までの距離を定めたルールです。

第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・田園住居地域に適用されるものであり、建物から道路および隣地境界線までの距離は、1mまたは1.5mに制限されます。

こちらも各市区町村にて定められていますが、定めがない場合は必ずしも外壁後退距離を確保しなくてもよい場合があります。

建ぺい率

建ぺい率とは、土地の面積に対して建物の面積が占める割合のことです。

建ぺい率における建物の面積とは、建物を真上から見た時の水平面積のことを指します。

複数階層の建物で水平面積を求める場合は、最も大きい階層の面積をベースとし、他の階層でそこから突出する部分のみを足してください。

第一種低層住居専用地域について定められた建ぺい率は、30・40・50・60%のいずれかです。

どれにあたるかは土地によって異なるほか、防火地域や特定行政庁が指定する角地の場合は、10%ずつの緩和措置があります。

こちらのページでは、イメージが湧きにくい建ぺい率を具体例も含めてわかりやすく解説しています。

容積率

容積率とは、土地の面積に対して建物の総床面積が占める割合のことです。

建ぺい率とは違い、全階層分の面積を足して計算する点に注意しましょう。

容積率には、以下の2種類があります。

  • 指定容積率:土地によって定められた容積率
  • 基準容積率:12m以下の道路に面している場合のみ適用される容積率

このうち、どちらか厳しい方のみが、実際に適用されます。

第一種低層住居専用地域の場合、指定容積率は50・60・80・100・150・200%のいずれか、基準容積率は道路の幅(m)に40%をかけた値です。

容積率については、こちらでも詳しく解説しています。

建築時には容積率の計算が必須|建築基準法の制限と緩和の特例を学ぶ

日影制限

日影制限とは、周囲の日照時間を一定水準以上で確保するために、建物の高さを制限するルールです。

第一種低層住居専用地域の場合は、以下の条件をすべて満たす場合のみ日影制限を受けます。

  • 地方公共団体が条例で指定した区域に該当する
  • 軒の高さが7mを超える建物または地下を除いて3階以上の建物

加えて、条例で指定された区域外であっても、建物の高さが10m以上かつ冬至日に日影制限の対象地域に影響を及ぼす場合は、日影制限の対象となります。

第一種低層住居専用地域において、日影制限により確保しなければならない日照時間は、敷地境界線からの水平距離が5mを超え10m以内なら3・4・5時間、10mを超えるなら2・2.5・3時間のいずれかです。

また、該当の日照時間は、平均地盤面からの高さ1.5mで確保されなければなりません。

日影制限の記載では「4h-2.5h/1.5m」のような表示も見受けられますので、日影制限の基本とデータの読み方を知っておくことをおすすめします。

【日影規制を徹底解説】不動産営業が知っておきたい基礎知識とデータの読み方

敷地面積の最低限度

敷地面積の最低限度とは、土地を細分化する際の制限です。

土地の細分化による建物の密集を防ぎ、日当たりや風通し、防災環境を確保することができます。

第一種低層住居専用地域における敷地面積の最低限度は、200㎡です。

ただし、これは新たに土地を細分化する時に適用されるものであり、以前から下回っていた土地についてはこの限りではありません。

こちらも市区町村の都市計画で規定されています。

第一種低層住居専用地域に3階建ては建てられる?

第一種低層住居専用地域であっても、10mまたは12mという絶対高さ制限の範囲内であれば、3階建ての建築が可能です。

ただし、指定された区域に該当する場合は、必ず日影制限が適用されることとなります。

北側斜線制限や容積率などのことも考えると、建築できても形が制限されてしまう可能性が高いでしょう。

理想の3階建てを実現したいという場合は、他の地域も含めて検討することをおすすめしてください。

第一種低層住居専用地域に建設可能な建物

第一種低層住居専用地域に建設可能な建物は、以下のとおりです。

<第一種低層住居専用地域に建設可能な建物>

  • 戸建て・マンション
  • 住宅兼用の店舗や事務所(一定規模以下)
  • 寄宿舎・下宿
  • 神社・寺院・教会
  • 図書館
  • 保育所・幼稚園
  • 小学校・中学校・高等学校
  • 公衆浴場
  • 診療所
  • 老人ホーム・児童厚生施設(延べ床面積600㎡以下のみ)

また、第一種低層住居専用地域に建設できない建物は、以下のとおりです。

<第一種低層住居専用地域に建設不可の建物>

  • 大学・高等専門学校
  • 病院
  • 店舗・事務所
  • 工場
  • ホテル・旅館
  • 遊戯施設
  • 風俗施設
  • 自動車教習所
  • 倉庫業の倉庫
  • ガソリンスタンド

第一種低層住居専用地域のメリット

多くの規制のある第一種低層住居専用地域ですが、その厳しい制限ゆえに、以下のようなメリットが考えられます。

住宅地としての環境が良い

ここまで解説してきたとおり、第一種低層住居専用地域には、高さ制限・斜線制限・容積率など、用途分類別の地域の中でも最も厳しい制限があります。

しかしながら、その制限の厳しさゆえに、住宅が密集したり、中高層の建物が建ったりすることがありません。

日当たりや風通しがよく、圧迫感の少ない、理想的な住環境が保証されます。

工場や遊戯施設などの建設が禁止されているため、騒音の心配もほとんどありません。

そのため、隣人トラブルが起きにくいといったメリットも期待できるのです。

土地の価格が大きく変動しない

土地の価格を左右する条件のひとつが、住環境の変化です。

年を経て日当たりなどが悪くなれば、価格が下がることも十分に考えられるでしょう。

しかしながら、上記のように、第一種低層住居専用地域では、厳しい制限により理想的な住環境が保証されます。

そのため、土地の価格が大きく変動することもありません。

資産として、いつでも一定以上の価値を見込むことができます。

第一種低層住居専用地域のデメリット

では、第一種低層住居専用地域のデメリットとは何でしょうか。

主なものは、以下の2つです。

買い物などの利便性があまり良くない

第一種低層住居専用地域は、その性質上、駅から少し離れていることが少なくありません。

さらに、建築が許可される建物についても、その規模や用途が厳しく制限されます。

近隣に大型商業施設や病院が建てられないため、買い物などの利便性はあまり良くありません。

小中学校についても、建築は許可されているものの、条件を考慮するとなかなか実現は難しいでしょう。

そのため、通学にもある程度の距離を要することが想定されます。

これらのデメリットを軽減するためには、希望する施設にできるだけ近い場所を選ぶことです。

何を重視するかを明確にし、第一種低層住居専用地域内で土地を選ぶ指針とするとよいでしょう。

また、自家用車があれば、利便性のデメリットはかなり軽減されます。

土地の面積に対して大きい建物が建てられない

第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域では、容積率が他の地域よりも少なめに設定されているほか、日影制限などによる高さの規制が厳しく入ります。

そのため、土地の面積に対して大きい建物を建てることができません。

理想の床面積を実現しようとした場合、より広い土地が必要になり、コストが上がることも考えられるでしょう。

低層住居専用地域における制限については、一定条件で多少の緩和などはあるものの、やはりどの土地を選んでも非常に厳しいのが現状です。

第一種低層住居専用地域がおすすめの人

先ほども解説したとおり、第一種低層住居専用地域については、理想的な住環境と安定した土地の価格が保証されるものの、利便性に優れず建てられる住居が厳しく制限されてしまいます。

そのため、1人住まいにはあまり向いておらず、どちらかというと家族向きの地域といえるでしょう。

平屋や2階建てに魅力を感じている方におすすめです。自家用車を保有している方ならば、さらに利便性というデメリットを軽減することができます。

第一種低層住居専用地域以外の区分には何がある?

都市計画法では、土地の用途を住居系・工業系・商業系の3つに分けています。

住居系における用途地域区分は、第一種低層住居専用地域以外に6つ。

第一種低層住居専用地域について知る参考として、住居系のその他の地域区分について、簡単に解説します。

<第二種低層住居専用地域>

第一種低層住居専用地域において建築可能な建物に加えて、コンビニや飲食店などの小規模な店舗が認められています。

<第一種中高層住居専用地域>

10m以上の建物の建築が可能であり、病院や大学なども建築が認められています。

<第二種中高層住居専用地域>

第一種中高層住居専用地域において建築可能な建物に加えて、2階以下かつ1500㎡以下の店舗や飲食店、事務所などが認められています。

<第一種住居地域>

建物の高さ制限がなく、容積率の制限も中高層住居専用地域より緩和されます。スポーツ施設や作業場が50㎡以下の工場、オフィスビルやホテルも認められています。

<第二種住居地域>

第一種住居地域において建築可能な建物に加えて、麻雀店・パチンコ店・カラオケボックスなどが認められています。

<準住居地域>

道路の沿線にあたる地域であり、住居系の中では最も規制が緩い地域です。車庫や自動車修理工場、営業用倉庫に加えて、200㎡以下の劇場・映画館も認められています。

まとめ

第一種低層住居専用地域とは、住居系の地域区分の中でも、最も厳しく用途や規模が制限される地域です。

住宅を建てる際は、高さや斜線制限、容積率により、形状などが限られます。

しかしながら、その厳しい制限ゆえに、理想的な住環境が保証され、土地の価格もあまり変動しません。

1人暮らしというよりも、落ち着いて暮らしたい家族向けの地域といえるでしょう。