不動産の譲渡所得税とは|売却にかかる税金の計算方法や節税方法を紹介

投稿日 : 2020年04月25日

土地や建物など不動産の売買を行うと発生する税金が「譲渡所得税」です。

売買によって得られた利益の税金は計算方法がとても複雑であり、どのような計算をしたらよいのか、どれくらいの税率になるのかを判断するために手間がかかります。

正しく譲渡所得税を算出して確定申告を行うためにも、まずは譲渡所得税について知り、スムーズな申告を行いましょう。

また、譲渡の内容によっては税金の負担を軽くできる特例措置を受けられることもあります。

こうした特例を漏れなく受けるためにも、譲渡所得税がどのような税なのか、計算方法や具体的な例を含めて見てみましょう。

kobayashi この記事の監修者:
小林 紀雄
住宅業界のプロフェッショナル

某大手注文住宅会社に入社。入社後、営業成績No.1を出し退社。その後、住宅ローンを取り扱う会社にて担当部門の成績を3倍に拡大。その後、全国No.1売上の銀座支店長を務める。現在は、iYell株式会社の取締役と住宅ローンの窓口株式会社を設立し代表取締役を務める。

 

譲渡所得税とは

 

譲渡所得税とは、建物や土地などの不動産を売買するときに発生する税金のことを指します。

 

譲渡所得税は「分離課税」といって、給与所得や事業所得といった他の所得と合算して課税するのではなく、譲渡所得だけで計算して課税されます。

分離課税は、一時的に大きな金額が手に入った時、その金額を通常の課税所得とは切り離して計算をすることで、他の所得に高い税率が適用されないようにするための制度です。

 

譲渡所得がマイナスになってしまった場合、譲渡所得税は課税されません。

ほかの土地や建物の譲渡所得と相殺させることはできますが、それでもまだマイナス分がある場合でも、給与所得など他の所得と合わせることはできません。

 

 

譲渡所得とは何か

そもそも、譲渡所得とは土地・建物(マンションなど)をはじめ、株式やゴルフ会員権などの資産を譲渡する際に生まれる所得(利益)のことを言います。今回は土地・建物などの不動産を指して説明します。

 

譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。

 

譲渡収入金額 – (取得費 + 譲渡費用) – 特別控除額 = 課税譲渡所得金額

 

続いて、この計算式にある取得費や譲渡費用などを説明します。

 

譲渡収入金額

譲渡収入金額は、通常、土地や建物を売ったときに売った相手から受け取る金額のことを指します。

ただし、金銭の代わりになんらかの権利やものを受け取ったときには、その受け取ったものの時価が収入金額としてみなされることになります。

 

取得費

取得費とは、土地や建物を売ったときの購入代金・建築代金・手数料・設備料などを含んだ費用のことをいいます。

建物や土地の代金だけでなく、土地の測量にかかった費用や不動産登録税や印紙税なども取得費に含まれることになっています。

もし、購入時期が古いなどの理由で取得費がいくらかわからないときには土地や建物を売った額の5%相当額を取得費にすることができます。

たとえば、3,000万円の土地を売って取得費がわからない場合には3,000万円の5%相当額となる150万円が取得費になります。

 

譲渡費用

土地や建物を売るために直接かかった費用のことを譲渡費用といいます。

譲渡費用の例として、このようなものが挙げられます。

  • 土地、建物を売るためにかかった仲介手数料
  • 印紙税(売主が負担したもの)
  • 土地を売るために、そこにあった建物を取り壊したときの費用や建物の損失額など

 

修繕費・固定資産税は譲渡費用とはならないことを知っておきましょう。修繕費は売るためではなく管理のためにかかる費用であり、固定資産税は維持のためにかかる費用だからです。

 

 

譲渡所得税の対象

譲渡所得税の対象となる「譲渡所得」として挙げられるのは、土地や建物だけではなく、資産や宝石、骨董なども含まれます。

  • 土地
  • 建物
  • 借地権
  • 株式
  • 機械器具、船舶
  • 宝石、書画、骨董
  • 著作権、特許権、ゴルフ会員権など

 

また、上記のように物理的に人に受け渡すことができるもののほか、持っている資産を移転させることを「譲渡」と呼ぶため、売買だけでなく交換や競売、財産分与や代物弁済なども資産の譲渡に当てはまります。

 

逆に、譲渡所得として課税されないものもあります。

  • 家具や衣服、通勤用の自動車など
    (ただし、貴金属や骨董で1個または1組の価額が30万円を超えるものは課税対象)
  • 国税の滞納処分や強制執行で資産を差し押さえ(譲渡)した際の所得
  • 国や地方公共団体、公益法人に財産を寄付したときで国税庁長官の承認を受けたときの所得など

これらは譲渡所得としてみなされないため課税対象外になります。

 

 

 

所有期間によって税率が異なる

 

譲渡所得税は売買を行う不動産を持っていた期間によって税率が異なります。

期間は二つの区分に分けられますが、そのカギとなる期間は5年です。

所有期間の判定方法としては、土地や建物を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていたかどうかで判断します。所有期間の開始日は、土地・建物を取得した日の翌日から数え始めることになっています。

 

 

所有期間の確認方法

土地や建物の所有期間については、契約書を確認しましょう。

その際にチェックしておかなければならない点が、土地や建物を手に入れた日である「譲渡日」と「取得日」の二つです。

これらをもとに譲渡所得税の税率が変わるため、必ず確認する必要があります。

 

<譲渡日とは>

原則として、「引き渡し日」とされています。しかし、納税者の意思で引き渡し日ではなく、契約日を選ぶことも可能です。

 

<取得日とは>

原則として、譲渡日と同じです。ただし、譲渡日と同じように、売買契約を結んだ日を取得日として選ぶこともできます。

 

不動産の所有期間を確認するためには、売買契約書をもとに譲渡日・取得日を確認しましょう。

 

 

長期譲渡所得

不動産の所有期間が、譲渡を行う年の1月1日時点で5年を超える場合、土地や建物を売ったときの税額計算方法と税率は次のとおりです。

 

譲渡価額 – (取得費 + 譲渡費用) – 特別控除 = 長期譲渡所得金額

長期譲渡所得金額 × 15%(住民税5%) = 税額

 

 

短期譲渡所得

続いては、建物や土地の所有期間が、譲渡を行う年の1月1日時点で5年以下の場合の税額です。計算式は長期譲渡所得金額と同じです。

 

譲渡価額 – (取得費 + 譲渡費用) – 特別控除 = 短期期譲渡所得金額

短期譲渡所得金額 × 30%(住民税9%) = 税額

 

 

 

譲渡所得税の計算方法

ここまでの計算方法をもとに具体的な試算をしてみましょう。

 

たとえば、30年前に購入した土地と建物の譲渡価額が1億4,500万円であり、取得費は1億円、譲渡費用が500万円の場合の計算を上記の計算式に当てはめて見てみましょう。

 

<長期譲渡所得金額>

1億4,500万円 – (1億円 + 500万円) = 4,000万円

 

税金の計算は以下のとおりになります。

 

<所得税>

4,000万円 × 15% = 600万円

<住民税>

4,000万円 × 5% = 200万円

(この他、所得税600万円に対して2.1%の復興特別所得税がかかります)

 

 

次は、所有期間が短期だった場合の計算方法です。

計算の結果、短期譲渡所得金額が800万円だった場合、税金の計算は以下のとおりになります。

 

<所得税>

800万円 × 30% = 240万円

<住民税>

800万円 × 9% = 72万円

(このほか、所得税240万円に対して2.1%の復興特別所得税がかかります)

 

 

 

譲渡所得税と減価償却

建物や土地の価値はずっとそのままというわけではありません。長く使っていくことで価値が少しずつ落ちていくため、建物の取得費を計算するときには、建物の購入費用からその分の金額を差し引く必要があります。

この差し引く金額のことを「減価償却(げんかしょうきゃく)」といいます。

事業に利用された建物や土地の場合には、不動産を取得してから売るまで、毎年の減価償却費を合計して算出します。

 

 

 

譲渡所得税の確定申告・支払い方法

譲渡所得税は、確定申告を行う必要があります。

管轄の税務署で確定申告をして税額を決定させ、その後納税を行っていきます。

申告期間は、売却を行った翌年の2月16日~3月15日(休日により前後します)です。

 

申告書の提出には、確定申告会場・税務署窓口・郵送の三つの方法があります。申告書は国税庁ホームページでダウンロードできるほか、税務署でもらうことができますのであらかじめ入手しておきましょう。

 

申告書とともに提出するものが、「譲渡所得の内訳書(分離課税用である第三表のこと)」「計算明細書」などです。収入金額と所得金額等の必要事項を記入、計算し、確定申告書を作成しましょう。

 

その後、税額が確定したら支払いを行います。

税金の納付については電子納税(e-Tax)によるインターネットバンキングの納付や、クレジットカード納付などの方法があります。納付書でコンビニ納付をすることもできますが、コンビニでは30万円以下の取り扱いとなっているため、それ以上の金額の場合は銀行など金融機関の窓口で納付をしましょう。

 

譲渡所得税の確定申告については、『相続不動産を売却したときの確定申告|譲渡所得税の計算式と減税方法』で詳しく解説しています。

 

 

 

譲渡所得税の軽減

譲渡所得税は一定の条件を満たせば通常より低い税率で計算をすることができるため、税額の軽減が可能になります。

後述する長期譲渡所得の課税率が低くなる特例では、税額を算出する際に税率を低くすることが可能です。

さらに、税金負担が軽くなる控除を受けることもできるため、条件に当てはまっているかどうかを確認するとよいでしょう。

 

次の項目から、税軽減や特例について解説します。

 

 

 

譲渡所得税の特例

譲渡所得税にはさまざまな「特例」があり、条件を満たせば特別控除を受けることができます。

特別控除額はその年に発生する譲渡利益の全体で、合計5,000万円が限度となりますが、条件を満たせば大きく控除されることになります。

 

 

それぞれの特例について、一つずつ見てみましょう。

 

 

マイホーム(居住用)を売った際の「3,000万円特別控除」

居住用(マイホーム)として住んでいる家屋や土地をともに売ることで、所有期間の長さに関わらず、譲渡所得から最高3,000万円までの控除を受けられる特例です。

この控除を受けられる条件は以下のとおりです。

 

  • 自分が住んでいる家屋とともに敷地や借地権を売ること
  • 以前住んでいたところの場合、住まなくなった日から3年が経つ年の12月31日までに売ること
  • 売った年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
  • 売った年・前年・前々年にマイホームの買い替えや、マイホームの交換の特例適用を受けていないこと
  • 売買を行う人が親子や夫婦など特別な関係でないこと

 

これらの条件を満たして確定申告をすると、特例を受けることができます。

 

 

長期譲渡所得課税の税率が低くなる特例

長期譲渡所得課税の特例(軽減税率)を受けるためには手続きが必要であり、以下の条件を満たす必要があります。

 

  • 居住用財産(マイホーム)を売るとき、家屋とともに敷地を売ること
  • 住まなくなった居住地の場合は、住まなくなった日から3年が経つ年の12月31日までに売ること
  • 売った年の1月1日時点で、土地・建物の所有期間がともに10年を超えていること
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人が売却先ではないこと
  • 「譲渡所得の内訳書」、家屋や敷地の「登記事項証明書」を添えて確定申告をすること

 

これらの条件を満たした場合、長期譲渡所得金額に対してかかる税額は6,000万円以下の場合10%、6,000万円以上の場合は「(長期譲渡所得金額 – 6,000万円) × 15% + 600万円」で計算を行います。

 

通常の長期譲渡所得税は15%のため、税率が安くなります。

 

 

買い替え特例

たとえば、居住用とするマイホームを、2019年12月31日まで(現在期限の延長が検討中)に売り、代わりのマイホームに買い替えたときに一定の条件を満たしていれば、利益に対する課税を先送りにできるという特例があります。

 

一例として、以下のような内容で見てみましょう。

 

・1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売り、4,000万円の利益(譲渡益)が出た

・その後、7,000万円のマイホームを買い替えた

 

この場合は通常譲渡益である4,000万円が課税対象となりますが、この課税が行われるタイミングを先送りにできるのが、この特例です。

特例を受けると、7,000万円で購入した現在のマイホームを将来もし8,000万円で売却したと仮定し、差額の1,000万円分の課税が行われるのではなく、以前課税を繰り越していた4,000万円分と併せて5,000万円分が譲渡益として課税されます。

 

<特例を受けるための条件>

  • 自分が住んでいる家屋と敷地、借地権をともに売ること
  • 以前住んでいた場所の場合には、住まなくなった日から3年が経つ年の12月31日までに売ること
  • 売った年・前年・前々年にマイホーム譲渡による3,000万円の控除や、マイホームを売ったときの軽減税率特例を受けていないこと
  • 売ったマイホーム、買い替えたマイホームがともに日本国内にあること
  • 売却代金が1億円以下であること
  • 売った人の居住期間が10年以上、かつ売った年の1月1日時点で、売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えること
  • マイホームを売った年の前年から翌年までの、3年の間にマイホームを買い替えること

など、さまざまな条件を満たす必要があります。

 

また、売った金額よりも少ない金額でマイホームを買い替えた場合にも、所得税の課税を将来に繰り延べることができます。

そのため、売った年は譲渡所得がなかったとみなされ、課税がありません。

 

 

取得費加算の特例

相続や遺贈によって不動産を譲渡した場合、「財産を受けた人に相続税が課税されている」「相続開始の翌日から相続税の申告期限となる翌日以降3年以内に譲渡をしている」という条件を満たせば、取得費を多くできるという特例を受けられます。

取得費が多くなれば所得税負担が少なくなるため相続によって不動産を譲渡された方は条件を満たしているか確認をしましょう。

 

この特例を受けるためには確定申告が必要で、確定申告時に以下の書類を添付します。

  • 相続財産の取得に加算される相続税の計算明細書
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書【土地・建物用】)

 

 

空き家にかかわる譲渡所得の特別控除の特例

使われない空き家が増えるのを防ぐことを目的に「空き家の発生を抑制するための特例措置」という特別控除を受けることができます。

空き家を相続し、耐震リフォームをして住める状態にしたり、取り壊して更地にしたりしたあとに譲渡(売却)を行った場合、その譲渡所得の金額から3,000万円が特別控除されます。

 

 

損益通算の特例

住宅ローンのあるマイホームに関連する特例として税負担を軽くするための損益通算(相殺)を行うことができます。

たとえば、一定期限までに住宅ローンのあるマイホームを売却した際、ローン残高を下回る金額だった場合は損失(譲渡損失)となります。

これは2019年12月31日までに住宅ローンがあるマイホームを売却した場合の期限付き特例でしたが、現在延長が検討されています。

 

さて、この損失は、その年の給与所得・事業所得などから控除(損益通算)することができるため、確定申告時に税負担が小さくなることになります。さらに、損益通算をしてもまだ控除しきれないほど譲渡損失がある場合には譲渡を行った翌年以後3年以内に繰り越して控除をすることができます。

 

この特例の適用条件は以下のとおりです。

  • 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること
  • 以前住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年が経つ年の12月31日までに譲渡すること。親族などへの譲渡は適用外となります。
  • 譲渡の年の1月1日時点で、マイホームの所有期間が5年を超えること
  • 日本国内にあるものの譲渡であること
  • 譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、マイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローン残高があること
  • マイホームの譲渡価額が、上記住宅ローン残高を下回っていること

 

注意点として、合計所得金額が3,000万円以上ある年があった場合、その年のみ控除の繰り越しができません。

また、マイホームを売却した年の前年・前々年に、長期譲渡所得の軽減税率特例や3,000万円の特別控除などの特例を受けている場合にも適用外となります。

 

 

 

まとめ

譲渡所得税は、不動産(土地・建物)を売買する際に発生する利益に対してかかる税金です。

計算には取得費や所有期間などチェックしておかなければならない項目が多く煩雑ですが、正しく計算を行い、税金を納めましょう。

譲渡所得税をはじめ、不動産に関連した税制度は複雑ですが、正しく知ることで軽減税率や税負担の特例を受けることができたり、課税を先送りにしたりすることができます。

それぞれの特例によって適用される条件が異なっていますので、よく確認して確定申告を行いましょう。