土地・一戸建の現地調査の確認ポイント

現地調査のポイントを詳しく解説

売却物件を調べるにあたり、現地調査は情報が一番多く得られる最適な手段です。

正しく調査すれば売却物件に関する内容のほぼ9割が現地でわかると言っても過言ではありません。

建物内外からの見るべきところを押さえて、漏れのない現地調査をしましょう。

建物外で見るべきところ

土地の場合や一戸建の屋外調査の場合は、以下のポイントを押さえましょう。

◎敷地形状・接道の確認

役所の書類上では「最大・最小幅員」で表示されている前面道路の幅員を実際に測量します。敷地形状は間口と奥行きを測量します。

メジャーが使えない場合はレーザー距離測定器を用います。

法地や法面・擁壁がある場合にはそれぞれの高さと大きさを測量します。

◎境界の確認

道路や隣地との境界標・杭・ブロック塀の確認をします。

境界標が土や門塀で隠れてしまっているケースや、ブロック塀の赤線も消えている可能性があるので要注意です。

境界が不明の場合、土地家屋調査士による測量を売主に提案します。

相続などの場合には境界に関して不明瞭となり、後々のトラブルにつながる可能性があります。売主だけでなく隣地住民へも必ずヒアリングしましょう。

◎越境の確認

越境に関してはブロック塀・出窓・換気用ダクトなどを確認します。

さらに、屋根や庇（ひさし）・雨樋、上空の電線、植栽なども越境の対象なのであわせて確認が必要です。

◎ライフラインの確認

水道・ガス・電気といったライフラインの敷設状況を確認します。

上水道は量水器の位置と引込管の口径を確認します。

旧式の13ｍｍ口径が付いていたら、お客様に対して、20ｍｍ口径もしくは25ｍｍ口径への交換の提案をすることも視野にいれるようにしましょう。

13mm口径の場合、これから建てる建物によっては、水圧不足になる可能性もありますので、建築会社の意見を聞いたり、見積もりを取るなどして、交換を実施するか否かをお客様にご判断いただくようにしましょう。

下水道は道路側のマンホール・敷地内の最終枡の位置を確認します。マンホールや枡が確認できない場合、浄化槽の使用が考えられます。

ガスに関しては、都市ガス利用かプロパンガス利用かを確認します。プロパンガス利用の場合には契約内容および都市ガスの引込可否を確認します。

電気は電柱の位置・容量・配線経路を確認します。電柱が敷地内にある場合には売主が電柱設置の土地使用料を電力会社から受け取っているかを確認しましょう。

受け取っていない場合には電力会社に連絡し電柱移設の相談をする必要があります。

更地の場合、前面道路に電柱があってもあまり気にならないものですが、いざ建築プランを入れてみると、駐車するさいに非常に邪魔になるということが分かったりします。

ひとつひとつのものを軽視せずに、想像力を働かせて、トラブル等になる要因がないか注意するようにしましょう。

容量はブレーカーで確認します。古い建物では低容量や共通配線が多いため、容量変更や配線経路の変更を検討する必要があります。

◎屋根・外壁の確認

建物がある場合、屋根や外壁にクラック・塗装剥がれ・破損がないかどうか確認します。

クラック幅は幅0.3ｍｍ未満であれば問題ありませんが、幅0.5ｍｍ以上だと専門家の点検が必要です。

また建物のコンクリート基礎が1ｍ以上ある場合、浸水リスク地域の可能性があります。管轄役所のハザードマップで確認しましょう。

建物内で見るべきところ

一戸建の建物の屋内調査では以下のポイントを確認します。

◎室内の確認

水回り設備の状態を確認します。

次に床下や屋根裏の点検口、押し入れやクローゼットの天井部に雨漏り痕や木部腐食がないか確認し、水平器により建物全体の傾きを確認します。

◎採光・通風の確認

室内の主要彩光部からの日当たりや通風の確認をします。

日当たりは時間帯や季節によっても変わるため、繰り返しの現地調査や売主へのヒアリングで確認しましょう。

臭気は建物外からの臭いだけではなく、水周り設備の排水口も確認が必要です。

排水口からの臭いがあれば排水管洗浄が必要です。

周囲の状況もチェック

現地調査では売却物件だけでなく、周囲についても確認が必要です。

近隣からの臭気や騒音、電波障害などは不動産評価を大きく下げる要因です。

電磁波や電波障害は目に見えませんが、近隣の携帯基地局や上空の高圧線の目視により、ある程度リスクが想定できます。

また火葬場・墓地・ゴミ処理施設などの嫌悪施設も不動産評価に影響を与えますので、あわせて確認しましょう。

まとめ

今回は土地・一戸建の現地調査で確認するべきポイントを解説しました。

物件によっては、今回説明した以外にも確認すべき個所が出てくる可能性があります。

それぞれの案件ごとに確認すべきポイントをしっかり押さえてから現地調査に赴きましょう。