生前贈与された不動産を売却するときの流れと注意点|関連する税金の種類と特例を学ぶ

投稿日 : 2019年11月28日

生前贈与は現金だけでなく、株や貴金属、土地建物などの不動産もすることができます。不動産の生前贈与では、登記名義を子供にして二世帯・三世帯で暮らすケースもありますし、初めから不動産売却を前提とした贈与もあります。

生前贈与された不動産を売却するときには、どのような点に注意して進めれば良いでしょうか。

今回は生前贈与によって譲渡された不動産を売却するまでの流れや注意点、そして生前贈与と不動産売却にかかる税金について解説します。

 

生前贈与された不動産を売却する前にやるべきこと

不動産だけに限らず生前贈与を行うときにやっておくべきことは、贈与をする側とされる側との契約の取り交わしです。

双方が相互認識していないと贈与は成立しません。

例えば親が子供名義で積み立てしていても、子供が積み立たてしていた事実を知らなければみなし財産として相続税対象となります。

不動産も同様です。特に売却を視野に入れた不動産の生前贈与は、きちんと書面を取り交わしておかないと後々のトラブルにもなります。

必ず両者の合意のもとに契約書を締結しましょう。

 

不動産の生前贈与の流れ

上記の注意点を踏まえた不動産の生前贈与から売却完了までの流れは以下のとおりです。

1. 生前贈与契約書を締結

2. 贈与された側へ登記変更(名義変更)

3. 納税(贈与税・不動産取得税・登録免許税)

4. 売却のため宅建業者と媒介契約を締結(または買取)

5. 買主と売買契約を締結

6. 売却代金の受取および買主への登記変更

 

贈与と売却にかかる税金

生前贈与をすると、金額によっては税金の支払い義務が生じます。

不動産の生前贈与では納付する税金も高額になる可能性がありますので、どのような税金がいくらくらい発生するのか、事前に確認しておく必要があります。

また、不動産を売却したときにもかかる税金がありますから、そちらも忘れずに確認しなければなりません。

どんな税金がかかる可能性があるのか、以下で確認しましょう。

 

贈与税

贈与税は毎年1月1日から12月31日までの1年間の贈与額が110万を超えると発生します。累進課税のため、贈与額(不動産価格)に応じて税率が変動します。

 

不動産取得税

不動産取得税は、新しく土地や建物を取得したときに自治体から課税される地方税です。取得手段が購入か贈与かに関わらず、不動産取得後には速やかに申告および納付をする必要があります。

納税額は不動産価格と取得した時点での標準税率により変動します。

 

登録免許税

登記所(法務局)にて不動産の名義を受贈者に変更する際に必要となる税金です。不動産の固定資産税評価額に定められた税率をかけて算出されます。

 

譲渡所得(所得税・住民税)

生前贈与された不動産を売却した際の売却益に対してかかる税金です。売却した年の翌年に課税されます。

 

贈与の特例

せっかく不動産を生前贈与されても、税金によって利益が失われてしまっては意味がありません。

ここからは、贈与税などの税金を節税するために活用できる特例を確認してみましょう。

 

贈与税の配偶者特例

夫婦間で不動産の生前贈与をする場合には、贈与税の配偶者控除の特例が活用できます。基礎控除に加えて最大2,000万円の控除が可能になりますので、贈与税を大きく削減できます。

適用には以下の条件があります。

1. 婚姻期間が20年を超えていること

2. 配偶者の居住用住宅、もしくは居住用住宅を購入するための金銭の贈与であること

3. 贈与を受けてから翌年3月15日までに配偶者が居住し、その後も住み続ける予定であること

ここで注意すべきは「3」です。

売却を前提とした生前贈与をした夫婦が税務署から特例の否認をされたケースもありますので、活用できるかどうかは状況をよく確認する必要があります。

 

住宅取得資金の贈与の特例

親もしくは祖父母が子供や孫に住宅の取得(増改築含む)をするための金銭を贈与する場合には、住宅取得等資金贈与の非課税の特例が活用できます。

この特例を使えば最大3,000万円まで非課税になりますが、納税額が0円になったとしても贈与税の申告は必要です。

 

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは生前贈与時の贈与額を軽減することができる制度です。

この制度の活用により2,500万円までの贈与が非課税となります。

ただし実際に相続が発生したときには生前贈与を受けた分が相続財産として相続税の対象になります。

いわば「納税の後回し」なためトータルな税額は変わりませんが、実際の相続時に不動産の処理でトラブルが起きそうな場合にはうまく活用することもできます。

 

まとめ

今回は不動産を生前贈与して売却をする際に、どのような流れになるか、どこに注意すれば良いかについてまとめました。

売主様が不動産の売却を希望される理由はさまざまです。

相続や生前贈与がからむ場合には、単に売却の媒介をするだけでなく、相続等に関してもできるだけアドバイスできるように知識を付けましょう。