効率的に不動産査定の価格を出す方法とは｜査定の流れと必要書類を確認

お客様から売却の相談を受けた際には、できるだけ早く正確に不動産査定を行ってお客様に価格を提示する必要があります。

正確な査定価格を出すためには、さまざまな方法を駆使して多方面から情報を取得し、不動産の本当の価値を導き出さなければなりません。

不動産の価格を出すための査定方法や流れについて学びましょう。

査定に必要な不動産評価方法は3つ

不動産の評価方法は、大きく分けて原価法・取引事例比較法・収益還元法の3種類があります。

それぞれに用途や必要性があり、3種類の評価方法による数字を適切に扱わなければ正確な価格は算出できません。

3種類の評価方法について、以下リンクをご覧ください。

不動産査定の評価法3種｜併用が正確な評価額算出のカギ

不動産査定の流れ

不動産査定は以下の6つのステップを順に踏んで調査するとスムーズに行えます。

状況により順番が前後しても構いませんが、基本は以下1～6の順番で行うのが効率的です。

1.売主様へのヒアリング

売主様へのヒアリングでは、売却理由・売却までの希望期間・希望売却価格を聞き出します。
その他、周辺環境や近隣の様子、既設住宅であれば建物の状況など、売主様から得られる情報は多岐にわたります。
具体的なヒアリング内容に関して、以下リンクを参考にしてください。

販売価格設定時の重要確認事項TOP３

2.現地調査

可能な限り現地に出向き、繰り返しの現地調査を行うことが望ましいです。

売却予定地が遠方の場合は、その地域で宅建業を営む同業者に連絡をとり、できる限り情報を収集しましょう。

3.レインズで調査

レインズにアクセスして過去の成約事例や現在の売り出し物件を見ることで、近隣の相場価格が確認できます。特に取引事例比較法による査定では、レインズでの調査は必須です。

4.法務局で調査

法務局で査定に必要な資料を取得します。取得できる主な書類は以下のとおりです。

• 全部事項証明書（登記簿謄本）
• 公図
• 地積測量図
• 建物図面
• 地役権設定図面

5.管轄区域の役所で調査

役所では売却予定地の地域に定められている各種規制等を確認します。主な調査内容は以下のとおりです。

• 建築基準法などによる法律上の規制の有無
• 都市計画法による建築制限の有無
• 道路づけ状況
• ライフライン設置状況
• 土壌汚染の有無
• （私道に面している場合）私道持分の確認
• 近隣の建築計画および開発計画

6.調査結果をもとに価格を算出

上記1～5で得られた調査結果を元に、査定価格を導き出します。
より正確な査定のために、根拠となる評価額についても把握しておきましょう。

不動産査定の根拠となる4つの評価額について、以下リンクで詳しく説明しています。

不動産査定の根拠を知る｜用途ごとに異なる4つの価格

不動産査定の必要書類

法務局や管轄役所で不動産調査を行う際には、売主様との間で交わした媒介契約書の提示が必要です。

役所以外の場所でも、売主様の代理人であることを証明するために委任状を要請されるケースがあります。

指定フォーマットがない場合、委任状には以下内容を記載します。

• 委任者の住所・氏名
• 受任者の住所・氏名
• 対象不動産の所在地・建物構造・面積等
• 委任する内容

委任状はパソコンで作成できますが、ほとんどの場合は委任者の自筆署名や押印が必須です。あらかじめ想定される調査先の委任状を作成し、売主様の署名を頂いておくと調査がスムーズに行えます。

まとめ

今回は不動産査定の方法や効率的な流れ、参考にすべき情報について解説しました。

売却を希望されるお客様のためには、不動産査定の結果を踏まえた的確なアドバイスを行うことが大切です。

どのような査定価格がついても売主様がご納得いただけるように、迅速かつ正確な評価額決定を行いましょう。