公示価格を調べて土地の標準価格を知る|公示地価と基準地価の違いは何か

投稿日 : 2019年11月26日

不動産査定を行う際に必要となる土地の標準価格には、公示価格・基準地価格・路線価・固定資産税評価額の4種類があります。

その中でも公示価格については、公示地価・基準地価など似通った言葉が多いので、どこでどのように調べれば良いのか戸惑ってしまう方もいます。

そこで今回は、土地の評価額のひとつである公示価格に焦点を当てて、わかりやすく解説していきます。

公示価格(公示地価・基準地価)とは

公示価格は、査定物件の土地が今いくらの価値があるかを示す参考指標の価格です。

さらに公示価格には、公示地価・基準地価の2種類があります。この2つはかなり似ていますが、細かい点では違いがあります。

それぞれの地価がどのように出されているかを確認しましょう。

公示地価

国土交通省では地価公示法に基づき、日本全国の土地の価格を毎年公表しています。

国土交通省標準値・基準値検索システム|国土交通省地価公示・都道府県地価調査

地価を公表することを地価公示と呼び、地価公示で発表された価格を公示地価と呼びます。

地価公示では土地の価格だけでなく、用途区分や都市計画区域区分、ライフライン設置状況などの情報を公開しています。


画像引用:国土交通省地価公示

公示地価の決定方法と主な使用方法

地価公示では毎年1月1日時点で登録されている日本全国の標準地の土地価格を判定し、毎年3月に公表しています。

公表された公示地価は土地売買取引や相続税評価、固定資産税評価の目安として使用されます。また、金融機関の担保評価や企業用地の時価評価、公共用地の取得の際の評価指標としても使用されています。

基準地価

基準地価は国(国土交通省)ではなく、各都道府県の都道府県知事が責任者となり実施しているものです。
国土利用計画法施行令に基づき、都道府県ごとに定められた基準地の価格を判定し、毎年公表しています。

東京都財務局|東京都基準地価格

基準地価の区分は、住宅地・商業地・工業地・宅地見込み地などに区分されます。


画像引用:東京都財務局|基準地価格一覧(区部)

基準地価の決定方法と主な使用方法

基準地価は毎年7月1日時点で登録されている基準値の土地価格を判定し、毎年9月に公表しています。

各都道府県知事は不動産鑑定士の評価を元に、独自指標での土地価格を決定します。評価にあたっては建物の価値は関係なく、既設建物があっても更地としての評価をしています。

公表された基準地価は一般的な土地売買取引の目安価格として使用される他、国土利用計画法の規定に基づく土地取引規制の審査でも使用されます。

ただし基準地価だけを参考指標とするのではなく、公示地価とあわせて判断されるのが通常です。

公示地価と基準地価の比較表

公示地価と基準地価の違いをわかりやすく比較表にまとめました。

価格見極めの際は年ごとに変わる公示価格の上下幅も考慮して

上記でご説明のとおり、公示価格は毎年変動するものです。一番参考になるのは直近1年分の公示価格ではありますが、ある程度の変動を見越して考えないと、より正確な査定価格は導き出せません。

国土交通省ホームページから地価公示の変動率及び平均価格の時系列推移表(Excel)がダウンロードできますので、複数年の価格上下幅を確認して、その平均値もあわせて参考にしましょう。

国土交通省|土地・建設産業「地価公示」

まとめ

今回は土地評価額のひとつ「公示価格」について解説しました。

不動産査定で必要になるのは、公示価格の数字だけではありません。

公示価格もしっかり確認した上で、それ以外の評価額も参考にし、さらに他の要素も十分に考慮しながら正確な査定価格を算出しましょう。