近隣商業地域とは|意味や特徴を分かりやすく解説

投稿日 : 2020年05月16日

土地の売買において重要なのが、その土地にどのような建物を建てることが可能か、ということです。

土地の用途を理解した上で、売買する必要があります。

「近隣商業地域」は、人々の生活に欠かせない地域ですが、建物を建てる際にさまざまな制限があります。

ここでは、近隣商業地域に建築できる建物の種類やルールなどについて解説します。

kobayashi

この記事の監修者:
小林 紀雄
住宅業界のプロフェッショナル

某大手注文住宅会社に入社。入社後、営業成績No.1を出し退社。その後、住宅ローンを取り扱う会社にて担当部門の成績を3倍に拡大。その後、全国No.1売上の銀座支店長を務める。現在は、iYell株式会社の取締役と住宅ローンの窓口株式会社を設立し代表取締役を務める。

 

近隣商業地域とは用途地域の1つ

近隣商業地域とは、都市計画法で決められている「用途地域」の一つです。

用途地域とは、どのような建物を建てるかというルールが設けられた地域のことです。

地域ごとに用途が決められており、住居・商業施設・公共施設・工場などは建てられる地域が決まっています。

近隣商業地域は、住民が普段の生活で日用品などの買い物を行う店舗や、病院や学校などの公共施設の他、カラオケボックスや映画館といった娯楽施設などを建築できます。

 

 

用途地域の種類

「用途地域」には合計13の種類があります。

13の種類と建てられるものは、以下のとおりです。

 

第一種低層住居専用地域 低層住宅のための地域です。
小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられます。
第二種低層住居専用地域 主に低層住宅のための地域です。
小中学校などのほか、150m2までの一定のお店などが建てられます。
第一種中高層住居専用地域 中高層住宅のための地域です。
病院、大学、500m2までの一定のお店などが建てられます。
第二種中高層住居専用地域 主に中高層住宅のための地域です。
病院、大学などのほか、1,500m2までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。
第一種住居地域 住居の環境を守るための地域です。
3,000m2までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。
第二種住居地域 主に住居の環境を守るための地域です。
店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。
準住居地域 道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。
近隣商業地域 まわりの住民が日用品の買物などをするための地域です。
住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。
商業地域 銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。
住宅や小規模の工場も建てられます。
準工業地域 主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。
危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。
工業地域 どんな工場でも建てられる地域です。
住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
工業専用地域 工場のための地域です。
どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
田園住居地域 農業や農業関連施設などと調和した低層住宅の環境を保護するための地域で、市町村長の許可を得た上で建築や土地造成ができます。

引用・参照元:国土交通省(みんなで進めるまちづくりの話)・国土交通省

 

 

近隣商業地域とは

13の用途地域のうち、人々の暮らしに大きな関わりを持つ近隣商業地域について、より詳しく見ていきましょう。

 

近隣商業地域は、都市計画法9条で「近隣商業地域は、近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域とする」と定義されています。

 

この地域で建てられる建物の種類は決められており、さらに建ぺい率や容積率などの建築におけるルールも細かく決められています。

これらのルールは建築基準法という法令の規定によるもので、さまざまな用途規制が行われています。

 

 

 

近隣商業地域の建築可能な建物とは

近隣商業地域で建築可能な建物にはどのような種類があるのかを見てみましょう。

  • 戸建・マンションなどの住宅(一定規模以下)
  • 店舗・事務所(一定規模以下)
  • ホテル・旅館
  • ボウリング場・スケート場・ゴルフ練習場・カラオケ・パチンコなどの娯楽施設
  • 幼稚園から大学、専門学校などの学校施設
  • 病院や神社、協会、公衆浴場などの公共施設
  • 工場(一定規模以下)

 

住宅をはじめ、一般的な店舗、娯楽施設や事務所など、生活に密着した幅広い種類の建物を建築できます。

 

 

 

近隣商業地域の建築NGな建物とは

近隣商業地域には幅広い建物を建設できますが、一方で建築できない建物もあります。

  • 劇場・映画館・演芸場・観覧場で客席が200平方メートル以上のもの
  • キャバレー・ダンスホール等・個室付浴場等
  • 工場(決められた制限を超えるもの)

工場の場合、危険性や環境を悪化させるおそれが「非常に小さい工場」と「小さい工場」は建築ができるものもあります。

しかし、危険性や環境を悪化させるおそれが「やや大きい工場」と「大きい工場」は建てられません。

 

 

 

近隣商業地域は住居地域と比べて建築可能な建物が多いため地代が高めに設定

近隣商業地域は住居地域と比べて建築可能な建物が多いため、地代が高めに設定されていることが多いのが特徴です。

 

例えば、第一種住居地域では店舗や事務所の規模が一定以下でないと建築できませんが、近隣商業地域では特に制限がありません。

また、第一種住居地域ではカラオケボックス等の娯楽施設の建築にも制限がありますが、近隣商業地域では建設が可能です。

 

次項では、近隣商業地域の細かな特徴や制限について詳しくご紹介します。

 

 

 

近隣商業地域の特徴や制限

近隣商業地域は住居地域に比べてさまざまな種類の建物が建てられます。

その特徴や制限についてご紹介します。

 

近隣商業地域に建てられる建物には、建築基準法上の細かなルールがいくつか設定されており、それには建ぺい率や容積率などの項目があります。

以下で一つずつ解説します。

 

 

建ぺい率

建ぺい率(けんぺいりつ)とは、敷地面積に対する建築面積の割合を指します。

土地に対して建物の建築面積がどれくらいあるのかを数値化したもので、建築基準法では用途地域や建築物によってそれぞれ建ぺい率の上限が決められています。

広い土地があっても、その土地いっぱいに建物を建てることはできません。

理由は、防火対策や住環境の景観を守ること、通風の確保などが挙げられます。

 

では、近隣商業地域をはじめとする各用途地域の建ぺい率を見てみましょう。

 

地域名 建ぺい率
近隣商業地域 60~80%
第一種低層住居専用地域 30~60%
第二種低層住居専用地域 30~60%
第一種中高層住居専用地域 30~60%
第二種中高層住居専用地域 30~60%
第一種住居地域 50~80%
第二種住居地域 50~80%
準住居地域 50~80%
商業地域 80%
準工業地域 50~80%
工業地域 50~60%
工業専用地域 30~60%
田園住居地域 30~60%

引用元:国土交通省

 

建ぺい率が60~80%ということは、第一種中高層住居専用地域のように30~60%の地域に比べると、土地に対して大きな建物が建てられるということを示しています。

 

以下ではさらに詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

イメージが湧きにくい建ぺい率を具体例も含めてわかりやすく解説

 

 

容積率

次は、容積率(ようせきりつ)です。

容積率とは、建物の延べ面積(延床面積)の敷地面積に対する割合のことを指します。

延床面積とは、建物のすべての階の面積を合計したものを指しますが、天井の高さが1.4メートル以下のロフトや物置は延床面積に含まれないため、容積率に反映されません。

 

近隣商業地域をはじめとした、各用途地域の容積率の上限は以下のとおりです。

 

地域名 容積率
近隣商業地域 100~500%
第一種低層住居専用地域 50~200%
第二種低層住居専用地域 50~200%
第一種中高層住居専用地域 100~500%
第二種中高層住居専用地域 100~500%
第一種住居地域 100~500%
第二種住居地域 100~500%
準住居地域 100~500%
商業地域 200~1,300%
準工業地域 100~500%
工業地域 100~400%
工業専用地域 100~400%
田園住居地域 50~200%

引用元:国土交通省

 

低層住居専用地域に比べると、近隣商業地域は容積率が高いことがわかります。

建ぺい率の高さと併せると、より大きく広い建物を建築できるということです。

 

容積率については、以下でも詳しく説明しているので参考にしてください。

建築時には容積率の計算が必須│建築基準法の制限と緩和の特例を学ぶ

 

 

高さ制限

高さ制限とは、その地区・地域に建てられる建築物の高さの限度を指します。

では、用途地域ごとの高さ制限を具体的に見てみましょう。

 

地域名 高さ制限
近隣商業地域 市区町村によって異なる
第一種低層住居専用地域 10メートル、12メートル
第二種低層住居専用地域 10メートル、12メートル
第一種中高層住居専用地域 市区町村によって異なる
第二種中高層住居専用地域 市区町村によって異なる
第一種住居地域 市区町村によって異なる
第二種住居地域 市区町村によって異なる
準住居地域 市区町村によって異なる
商業地域 市区町村によって異なる
準工業地域 市区町村によって異なる
工業地域 市区町村によって異なる
工業専用地域 市区町村によって異なる
田園住居地域 10メートル、12メートル

引用元:国土交通省

 

住居地の場合は高さの上限が定められていて、10メートルもしくは12メートルです。

近隣商業地域の場合は、自治体によって異なるので、事前に調べて顧客に説明できるようにしておきましょう。

 

 

日影規制

日影規制(ひかげきせい・にちえいきせい)とは、中高層建築物の高さのために周りの住宅・敷地の日照を邪魔しないようにするための決まりです。

高層の建物が増え、日当たりが悪くなったことにより、トラブルが増加しました。これを解決するために設けられたのが、日影規制です。日影規制は、いくつかの用途地域に対して指定できる規制です。

 

地方公共団体が条例によって日影規制を設けるかどうかを決め、対象となる区域を指定します。そのため、同じ用途地域でも自治体によって日影規制には違いがあるので注意してください。

 

地域名 日影規制
近隣商業地域 軒の高さ10メートル以上が規制対象
第一種低層住居専用地域 軒の高さ7メートル以上が規制対象
第二種低層住居専用地域 軒の高さ7メートル以上が規制対象
第一種中高層住居専用地域 軒の高さ10メートル以上が規制対象
第二種中高層住居専用地域 軒の高さ10メートル以上が規制対象
第一種住居地域 軒の高さ10メートル以上が規制対象
第二種住居地域 軒の高さ10メートル以上が規制対象
準住居地域 軒の高さ10メートル以上が規制対象
商業地域 規制なし
準工業地域 軒の高さ10メートル以上が規制対象
工業地域 規制なし
工業専用地域 規制なし
田園住居地域 軒の高さ7メートル以上が規制対象
用途地域の指定がない場合 軒の高さ7メートル以上が規制対象

引用元:公益社団法人 全日本不動産協会

 

制限できるのは、住居系の地域、近隣商業地域、準工業地域、田園住居地域、用途地域の指定がない場合です。

その他の商業系地域、工業系地域については対象外となっています。

 

第一種低層住居専用地域のような住居系の地域は、あまり高い建築物になると周囲への影響が大きくなるため規制が厳しくなっていますが、近隣商業地域はさまざまな建物を建設できるので、規制が緩くなっていることがわかります。

 

日影規制については、こちらでも詳しく説明しています。

【日影規制を徹底解説】不動産営業が知っておきたい基礎知識とデータの読み方

 

 

道路斜線

道路斜線(どうろしゃせん)とは、道路を挟んで向かい合った建物に対して良い環境を確保することや、通風や日照を確保するための規制です。

 

道路を挟んだ反対側の境界線、つまり、反対側の敷地と道路が接している線から、自身の敷地上空に対して斜線を引きます。

この線を超えないように、建物を建築すれば向かいの建物の日照や通風に支障がないとされているのが、道路斜線です。

 

地域名 道路斜線
近隣商業地域 適用距離:20~50メートル/勾配:1.5
第一種低層住居専用地域 適用距離:20メートル/勾配:1.25
第二種低層住居専用地域 適用距離:20メートル/勾配:1.25
第一種中高層住居専用地域 適用距離:20~35メートル/勾配:1.25
第二種中高層住居専用地域 適用距離:20~35メートル/勾配:1.25
第一種住居地域 適用距離:20~35メートル/勾配:1.25
第二種住居地域 適用距離:20~35メートル/勾配:1.25
準住居地域 適用距離:20~35メートル/勾配:1.25
商業地域 適用距離:20~50メートル/勾配:1.5
準工業地域 適用距離:20~50メートル/勾配:1.5
工業地域 適用距離:20~50メートル/勾配:1.5
工業専用地域 適用距離:20~50メートル/勾配:1.5
田園住居地域 適用距離:20・25メートル/勾配:1.25

引用元:e-Gov

 

容積率により異なりますが、近隣商業地域は住宅地域に比べて道路斜線の制限が少ないことがわかります。

 

 

隣地斜線

隣地斜線(りんちしゃせん)は、道路斜線の隣家版です。

隣の家(土地)の日照や通風を確保するために、建てる建築物の高さに規制をかけることを指します。

 

地域名 隣地斜線
近隣商業地域 基準の高さ:31メートル/傾斜勾配:2.5
第一種低層住居専用地域 なし
第二種低層住居専用地域 なし
第一種中高層住居専用地域 基準の高さ:20メートル/傾斜勾配:1.25
第二種中高層住居専用地域 基準の高さ:20メートル/傾斜勾配:1.25
第一種住居地域 基準の高さ:20メートル/傾斜勾配:1.25
第二種住居地域 基準の高さ:20メートル/傾斜勾配:1.25
準住居地域 基準の高さ:20メートル/傾斜勾配:1.25
商業地域 基準の高さ:31メートル/傾斜勾配:2.5
準工業地域 基準の高さ:31メートル/傾斜勾配:2.5
工業地域 基準の高さ:31メートル/傾斜勾配:2.5
工業専用地域 基準の高さ:31メートル/傾斜勾配:2.5
田園住居地域 なし

引用元:国土交通省

 

もともと高さ制限が設けられている第一種・第二種低層住居専用地域や田園住居地域では、隣地斜線が設けられていません。

また、住宅地域に比べると近隣商業地域の方が制限の範囲が緩やかなことがわかります。

 

 

北側斜線

斜線制限の一つに含まれるのが「北側斜線(きたがわしゃせん)」です。

建築物の北側にある土地や建物に対し、日照などの良環境を確保するために設けられた制限のことを言います。

 

道路斜線と同じような方法で建築物の高さ上限を割り出しますが、道路斜線と異なっているのは、北側斜線が住居地域のみに適用される規制という点です。

北側斜線については、第一種・第二種低層住居専用地域と、第一種・第二種中高層住居専用地域のみに適用されること、近隣商業地域には適用されないことを理解しておきましょう。

 

 

 

制限違反は罰則あり

さまざまな制限についてご紹介しましたが、もし建築上の制限に違反してしまった場合には罰則があります。

例えば「是正処置令状」などが発令されることがありますが、この是正処置命令に従わず、建築基準法違反として書類送検された事例も存在します。

 

また、このような違反建築物を売買する際には、この建物は違反をしているという事実を顧客に伝える「告知義務」があります。

ただし、後々法的な問題に発展する可能性もあるため、できるだけ売買は避けたほうが無難です。

 

 

 

近隣商業地域は準防火地域に値し木造住宅を建てるには条件あり

近隣商業地域には、事務所や店舗だけでなく住宅を建てることも可能です。

ただし、木造住宅を建てる場合には、「準防火地域」に指定されている場所であることという条件があります。

準防火地域とは、建築物が密集した市街地である「防火地域」周辺の住宅地を指しており、万が一火災が発生したときに燃え広がるのを防ぐための措置が要求されます。

 

 

2階建てまでは木造住宅でも外壁・軒裏を防火仕様にすればOK!

木造住宅を建てる際には「2階建て以下」で、なおかつ「延床面積500平方メートル以下」という条件があることにも注意しましょう。

2階建てまでの木造住宅の場合は、延焼の恐れがある外壁や軒裏などに防火措置を施せば建築ができます。

火災が発生したときに燃え広がるのを防ぐため、そして火災時に緊急車両が通りやすくなるようこれらのルールが設けられているのです。

 

 

3階建て以上は制約あり

3階建て以上である他、延床面積が500平方メートル以上の建物は、耐火建築物や準耐火建築物などにしなくてはなりません。

もし火災が起こって倒壊したときに周囲に燃え広がったり、被害を大きくしたりする恐れがあるからです。

3階建て以上でなくても延床面積が大きな住宅については、火災が大きくなる可能性があるため、制約が設けられています。

 

 

 

用地地域の調べ方

不動産の売買の際は、該当する地域が、用途地域のどれに分類されているのかを前もって調べておく必要があります。

用途地域を知らないまま土地の売買を行うと、その後いざ建築物を建てる際に条件に合った高い建材を使わなければならない場合もありますので、必ず事前に確認しておきましょう。

 

用途地域は以下の方法で調べることができます。

 

 

 

役所(都道府県または市区町村)の窓口で都市計画図を閲覧する方法

用途地域を調べるためには、役所(都道府県または市区町村)の窓口で「都市計画図」を閲覧する方法があります。

役所の窓口(都市計画課)に行き、窓口に設置してある端末で閲覧しましょう。閲覧の他に、都市計画図を購入することも可能です。

 

 

役所(都道府県または市区町村)に電話で問い合わせる方法

都市計画図を見てもわかりにくかったり、役所まで行くのが大変だったりする場合は、役所に電話して調べたい地域の用途地域を教えてほしいと伝えると教えてくれることがあります。

ただし、役所によっては電話での照会は時間がかかる可能性があります。

そもそも受け付けていないところもありますので、事前に役所のホームページ等で確認すると良いでしょう。

 

 

地方自治体のWEBサイトで閲覧する方法

多くの地方自治体では都市計画図をWEBで公開しています。

無料で調査することができます。

ただし、役所で閲覧できる都市計画図は最新のものですが、WEBの内容が古いままになっている可能性もあります。

注意して閲覧しましょう。

 

 

まとめ

近隣商業地域は、住宅の他、さまざまな建築物が建築可能な、生活に密着した地域です。

万が一火災が発生した際には燃え広がらないような措置が取られていたり、普段の暮らしの中で他の建築物の住環境を邪魔しないような仕組みが取られていたりします。

近隣商業地域をはじめとする用途地域には、その土地にそれぞれ建てられる建築物が違うこと、環境が整えられていることを理解しておきましょう。