融資利用特約で不動産購入のリスクを減らす|契約事項に定める際のポイント

投稿日 : 2019年09月16日

買主様のリスクを減らす「融資利用特約」とは

「融資利用特約」とは、不動産売買契約で、買主様が購入代金の支払いに融資を利用することを条件に契約を締結する場合に、買主様のリスクを減らすために定めるものです。

契約事項に「融資利用特約」を定めると、もし審査が通らず予定していた融資を受けられなくなっても、買主様は契約を解除し、手付金も返還してもらえるのです。

 

「融資利用特約」の定め方

契約解除の条件を定める

「融資利用特約」の契約解除条件には、2つの選択肢があります。

  1. 解除条件型:融資が非承認となった時点で、自動的に契約が解除される。
  2. 解除権留保型:融資が非承認となった場合に、契約を解除する権利を得る。

2の場合、その他の資金調達によって契約を続行することも可能です。例えば、融資を減額された場合に、家族の援助などで資金を工面すれば、契約を続行できるのです。

一方、1の場合は、契約書に明記した融資条件でなければ契約解除となります。

 

融資利用特約の期日を設定する

融資利用特約には期日を設定するのが一般的です。不動産業界の融資利用特約期日の目安は、「売買契約締結後30日程度」です。

 

必要事項を契約書に明記する

万が一、実際に融資利用特約を利用することになった際のトラブルを避けるため、以下のような特約に関する必要事項を契約書に明記しておきます。

  • 融資を受ける金融機関名
  • 融資利用額
  • 金利
  • 融資承認取得期日
  • 融資利用特約による解除期日

 

「融資利用特約」を定める際の注意点

融資利用計画に無理がないか確認する

「融資利用特約」は万が一に備えるためのものです。できるだけ契約が予定通りに進むよう、宅建業者が契約前に買主様の融資利用計画を確認しましょう。

 

<契約前の確認事項>

  • 買主様の借り入れ状況・事故履歴
  • 融資を受ける金融機関の信頼度
  • 融資利用・返済計画の妥当性 など

 

特約を利用できない場合について説明する

「融資利用特約」に関して、買主様が不誠実な行為をした場合、特約を適用できない可能性があります。以下のような行為を行わないよう、買主様に丁寧に説明しましょう。

  • 住宅ローン審査の際に、虚偽の告知をする。
  • 購入キャンセルや他社への乗り換えなどの目的で、意図的に融資利用を回避し、契約解除へ誘導する。
  • 買主様都合による転職をする。

 

金融機関と丁寧に打ち合わせをする

大手金融機関の場合、事前審査で承認されれば正式審査でも承認されることが多いようです。そのため、「融資利用特約」を実際に利用するケースは稀です。

ただ、事前審査はあくまで仮の審査なので、正式審査で非承認になる可能性もゼロではありません。

例えば、事前審査では団体信用生命保険(以下、団信)の審査は行わず、正式審査の際に併せて行なうことが一般的です。フラット35を除く住宅ローンの場合、団信に加入することが融資条件となっていることがほとんどの為、正式審査で住宅ローンの審査上は問題ないものの、団信の審査に落ちてしまい、融資が受けられないということもあります。買主様には、団信審査上、懸念材料になりそうなものがないかも確認しておく必要があるでしょう。懸念材料がある場合には、金融機関に相談し、事前審査の段階から団信の審査も併せて行なって頂くよう、依頼するようにしましょう。