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ライフライン現況を調べて最適な改善策の提案を｜電気・ガス・上下水道
投稿日 : 2019年10月28日
お客様のLIFEを守るライフライン
日本人が一般的な社会生活を送るうえでは、電気・水道・ガスといったライフラインは必須の存在です。
不動産の調査を行う際にも、ライフラインの状態を確認しておくのは、当然かつ大事です。
さらに、お客様の利便性を考えるならば、古いライフライン供給設備の物件の場合には、その旨きちんと説明を行ない、適宜、新しい供給設備への交換などの提案をして差し上げるべきでしょう。
設備は新しいにこしたことはありませんが、交換には費用がかかりますので、専門業者から見積りを取るなどして、金額をお客様にお伝えしたうえで意向を確認するようにしましょう。
今回はお客様の「LIFE（生命・人生・生活）」を守るライフライン調査について解説します。
ライフライン調査の必須書類
現地や役所、管轄局でライフライン調査を行う際には、以下の書類が必ず必要です。
- 売主からの委任状（※）
※売却の媒介契約書に、ライフラインの埋設管図取得を委任する旨、記載されている場合には、委任状に代えることができることもあります。
後ほどご説明する上下水道の引込管調査などの際には、上記の書類がなければ関連書類を提出してもらえません。
調査時には常に携帯し、媒介契約書にきちんと調査の受任権限の事項が記載されているかどうかも確認しておきましょう。
ライフライン調査 ①電気
電気供給設備の調査は、まず電気容量と配線経路の確認から行います。
築年数が古い建物は電気容量も小さく配線経路も共通配線になっていることが多いため、近年の家電製品の使用アンペアに耐えられない可能性があります。
エアコンを使用しているときに電子レンジを使ったらブレーカーが落ちた、という事態もよくある話です。
分電盤や売主様へのヒアリングにより現況を確認し、一般家庭で使われている電気製品の容量に満たない電気設備は交換を提案しましょう。
ライフライン調査 ②ガス
ガス供給設備の調査は、使用しているガスが都市ガスかプロパンガスかを確認します。
都市ガスの場合には、東京ガスや大阪ガスなどにWebやFAXで問い合わせれば、本管・引込管・埋設位置などの回答が得られます。
検討物件がプロパンガスを使用している物件で、お客様が都市ガスへの切り替えを希望している場合でも、都市ガスの本管が物件の前面道路まで敷設されておらず、切り替えができない場合もありますので、注意しましょう。
また、本管が敷設されていたとしても、切り替えには工事費用がかかりますので、必ず専門業者から見積りをとるようにしましょう。
プロパンガス契約は各世帯にボンベを配置する個別方式と、共同住宅でひとつの大型ボンベを共有し、それぞれの部屋に供給する集中方式があります。
個別方式の場合、ガス会社と契約者との間で契約期間が決まっている場合があるため、途中での契約解除は違約金がかかる可能性があります。
契約内容を必ず確認するようにしましょう。
ライフライン調査 ③上水道
上水道の確認は水道局や役所の上下水道課で水道台帳・埋設状況図を閲覧して確認します。確認ポイントは以下の2点です。
- 引込管の口径を確認
- 本管の口径と埋設位置、宅内への引込位置を確認
1. に関しては、昔の一般住宅では主に口径13ｍｍ管が使用されていました。
13ｍｍでは十分な水圧が得られず、不便が生じる可能性もありますので、口径20ｍｍ管、もしくは二世帯住宅などの水道使用量が多いと見込まれる場合は口径25ｍｍ管への変更を提案しましょう。口径の変更には費用がかかりますので、必ず専門業者から見積もりを取るようにしましょう。
2. に関しては、本管の埋設位置について注意しましょう。
埋設位置が前面道路の反対などで距離が長いと、引込管の変更時にかかる費用が高額になります。
引込管の変更費用は距離が短い場合で約50万円、距離が長く経路が複雑だと200万円ほどかかる場合もあります。
本管が公設管か私設管かも重要なポイントです。前面道路が私道の場合は私設管の可能性が高くなります。
私設管の場合は引込管変更時に本管所有者の同意を得る必要があります。
もし引込管の口径変更ができないときには離れた場所の公設管から引き直すことになり、その場合は買主様が高額な費用負担を負うことにもなります。
その他、本管から宅内への引込位置も、図面と現地とを照らし合わせながら確認しましょう。図面は、正確な位置を示しているものではありませんので、図面の位置を参考に、現地で水道メーターの位置や方向などを確認し、隣地への越境、隣地からの越境などがないかを確認しましょう。越境がある場合、将来トラブルに発展する可能性がありますので、十分注意が必要です。
ライフライン調査 ④下水道
排水には汚水（トイレ）・雑排水（キッチン・浴室・洗面）・雨水の3種類があります。これらの排水は最終枡から敷地外へと排出されます。排水処理の方法は以下2種類です。
- 下水道
- 浄化槽
下水道には汚水・雑排水・雨水を同じ下水道管で排出する合流式と、汚水・雑排水と雨水を分離して排出する分流式があります。
さらに分流式では雨水の処理方法が雨水管・側溝・浸透処理に分かれます。
浄化槽は耐用年数がおよそ30年なので、築年数が古い建物の場合には浄化槽の交換歴を必ず確認しましょう。
浄化槽を交換する際の費用は約130万円、さらに定期的なメンテナンス費用も発生します。
自治体の補助金制度が活用できるかどうかも確認しておきましょう。
まとめ
今回はお客様の生活に密接に関係するライフラインの調査について解説しました。
お客様の快適な生活のためには、最低限のライフラインが満たされていれば良いという類のものではありません。
時代に合わせた供給設備が準備できるよう、最適な策を提案できるように考えましょう。
