不動産の譲渡所得税は短期保有・長期保有で変わる|税率一覧と投資のヒント

投稿日 : 2019年11月29日

不動産を売却益には「譲渡所得税」が課税されますが、税率が所有期間によって異なることはご存知でしょうか。

資産計画を立てる際には、十分留意したい点です。

不動産投資をする場合にも、短期保有か長期保有かで戦略が大きく異なります。

そこで今回は、不動産の所有期間で異なる譲渡所得税の税率と、不動産投資を計画する際のポイントをまとめました。

 

譲渡所得税は所有期間で税率が異なる

譲渡所得税は、以下の計算式により算出します。

 

譲渡所得税 =

「譲渡所得金額(売却価格-取得費-売却費用-特別控除)」 × 「所有期間に応じた税率」

 

そして、所有期間に応じた税率が以下となります。

 

譲渡不動産の所有期間 税率
短期保有(5年以下) 39%(所得税30%、住民税9%)
長期保有(5年超) 20%(所得税15%、住民税5%)
長期保有の特例(10年超)

※ただし6,000万円以下の部分につき適用されます。

14%(所得税10%、住民税4%)

※この他、譲渡所得税には「復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)」が加算されます(令和19年12月31日まで)。

 

不動産投資するなら短期保有か長期保有か

不動産投資には、大きく分けて2つの方法があります。

「①短期保有で早めに投資利益を回収する方法」と「②長期保有でコツコツと家賃収益を得る」です。

2つの戦略は全く異なり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

譲渡所得税率だけに着目するなら、長期保有の不動産投資の方が有利です。

しかし、収益の見込みやリスク・諸経費を総合的に試算して、自分に合った投資方法を選択することが大切です。

 

①短期保有で早めに投資利益を回収する

「短期保有⇔売却」を重ねることで投資利益を得て、資産形成していく方法です。

賃貸用不動産を安く調達し、稼働率の高いタイミングで売却する方法です。

 

◆メリット

  • 1サイクルが短期的な計画のため、投資利益の見通しが立てやすい。

 

◆デメリット

  • 利益を出せる物件の選別や売買のタイミングなど見極めの難易度が高く、初心者には不向き。
  • 売却時の譲渡所得税が割高で、仲介手数料などの諸経費が毎回かかる。

 

②長期保有でコツコツと家賃収益を得る

賃貸用の不動産を長期保有し、家賃収入を主軸に資産形成する方法です。

 

◆メリット

  • 継続的に収入を得られる。
  • 不動産市場の値動きを頻繁にチェックする負担がない。
  • 売却時の譲渡所得税が割安。

 

◆デメリット

  • 空室による収入減のリスクがある。
  • 将来不動産価値が大きく下落するリスクがある。

 

投資目的のお客様にも対応

人口減少や都心への人口集中などの影響で、不動産市場は今後も大きく変動していく見込みです。

不動産投資に積極的なお客様のニーズに応えられるよう、必要な知識を身に着けておきましょう。

譲渡所得税の税率の理解は、その一要素です。