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投稿日 : 2019年11月26日
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住宅ローン融資申込者の属性チェックポイント｜年齢・年収・既存借入額を確認
投稿日 : 2019年11月13日/更新日 : 2023年02月07日
融資審査では申込者の属性が主にチェックされる
不動産購入にあたり金融機関に住宅ローン融資を申し込んだ場合、金融機関は以下2つの視点から、融資の可否や融資条件を審査していきます。
- 申込者の属性→住宅ローンを最後まで滞りなく返済できそうか
- 担保評価→万が一返済が滞ったら、処分して残債務を回収できそうか
上記2つのうち、どちらがより優先されるかと言えば「属性」です。
特に都市銀行・地方銀行は、申込者の属性を重視して判断をする傾向が高いと言われています。
確実な融資を受けるためには、申込者はあらかじめ自分の属性を「金融機関の立場に立って」客観的にチェックしておく必要があると言えるでしょう。
今回は、住宅ローン融資の審査基準となる「属性」について解説します。
申込者の属性チェックポイント
申込者の属性として金融機関が特に重視しているのは、以下の3点です。
- 年齢
- 年収
- 既存借入額
- 勤続年数
1. 年齢
申込者の年齢は、ローン返済が可能な期間を判断するためにチェックします。
35年ローンでは、借入時に30歳だった人でも完済時には65歳になります。
一般的な金融機関では返済期間を最長35年とし、融資実行時の年齢は「満20歳以上満70歳未満の人」完済時の年齢は「満80歳未満の人」を融資審査の基準にしているところが多いです。
つまり44歳以下の人は35年ローンが組めても、45歳以上の人は79歳になるまでの年数しか返済期間に当てられないということになります。
また50歳以上の申込者の場合には、定年退職後の返済計画も要求する金融機関が多いです。退職金予定額や嘱託制度の有無、年金受給予定などにより、定年後もそれまでどおり返済が可能かどうか、金融機関が見定めているのです。
2. 年収
申込者の税込年収は属性の中でも一番の重要項目として扱われ、2つのステップを踏んで慎重に審査が行われます。
まず第1のステップでは融資上限額の設定がされます。
金融機関によって年収制限とも呼ばれています。
一般的には、融資上限額は税込年収の7～8倍となります。
第2のステップでは、返済比率と審査金利を用いて融資可能額を算出します。
返済比率は一般的に、申込者の税込年収に以下表のパーセンテージを掛けます。
| 税込年収 | 返済比率 |
| 250万円未満 | 25％ |
| 400万円未満 | 30％ |
| 400万円以上 | 35％ |
審査金利は実際に融資を行う際の適用金利ではなく、審査用の独自設定がされています。
将来的に金利が上昇した場合や経済情勢の悪化に備えて、金利がおおむね2倍程度でも融資可能かを判断しています。
過去平均によれば、適用金利が1.0～2.0％程度の場合、審査金利は3.5～4.0％程度となる金融機関が多いようです。
上記2つのステップで算出された2種類の数字を比較して、融資可能額もしくは融資上限額の、どちらか少ない金額の方が暫定的な融資可能額となります。
3.既存借入額
年齢と税込年収だけでは、最終的な融資可能額は決定できません。
属性面で最後の分かれ目になるのが、申込者の既存借入額です。
既存借入額と見なされるのは、一般的に思い浮かべるカードローンやサラ金だけではありません。
ほとんどの人が持っているクレジットカードのキャッシング枠も、利用実績のあるなしに関わらず、既存借入額として計算する金融機関も存在するので注意が必要です。
既存借入額の有無によって、最終的な融資可能額は数百万円単位で変動すると言われています。
住宅ローン申込の前には、どのような借り入れを既存借入額に算入するか確認して、適切な事前対処をしましょう。
4.勤続年数
勤続年数が長いということは多くの金融機関において、信用力とみなされます。
金融機関にとっては、住宅ローンのように今後継続して何十年も支払を続けていく項目ですから、今だけでなく、将来もきっと大丈夫であろうという人に対して与信を与えることになるのです。
ですから、外資系企業などに多く見られる年収は高いけれども数年単位で職を変えているという人は、住宅ローンの審査という項目で見れば、高い信用度を得ることは難しいとされています。
一般的には「3年間」が一つの目途と言われています。
また、職業においても公務員や一部上場企業などはより信用度が高く、中小企業、自営業、会社経営者（一部除く）などは逆に信用度が低いと審査時点で見られる場合があります。
なお、フラット35の場合は勤続年数は関係なく、申込が可能となっています。
ちなみに、2011年に国交通省が実施した「民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、勤続年数は95％を超える金融機関が審査において考慮すると回答しています。
まとめ
今回は住宅ローンの融資審査の際に、金融機関がチェックする申込者の「属性」について解説しました。
顧客の状況を判断し、融資の障害となりそうな箇所をあらかじめクリアにしておくことが、住宅ローン融資の成功に繋がります。
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