面大地の利点と弱点とは|用途次第で高まる有用性

投稿日 : 2019年10月26日

面大地・大規模画地の取り扱い時には面大減価に注意

面大地や大規模画地を取り扱う際には、面大減価(めんだいげんか)に注意する必要があります。

面大減価とは、土地面積の大きい面大地や大規模画地の場合、その土地が広ければ広いほど、土地の単価が低くなってしまうことです。

一般消費者向けの20坪や30坪くらいの土地を日常的に扱っている宅建業者は、面大地や大規模画地を取り扱うチャンスにはなかなかめぐまれません。

そのため、大きな案件を目の前にすると「自分では扱えないのでは…」と躊躇してしまう人もいるでしょう。

ですが、面大減価をはじめとする「面大地のルール」を知識としておくことで、いざという大規模案件の際にも落ち着いて対処できるようになります。

来るべきチャンスを逃さないためにも、今回は面大地や大規模画地について学んでおきましょう。

 

面大減価はなぜ発生するのか

面大減価がどうして発生するのかは、以下2つの理由が挙げられます。

  1. 買主が一般の消費者でなく販売業者や開発業者に限られるため、開発負担金や販売期間中の金利がかかり、販売利益が確保しづらい
  2. 地方公共団体の開発指導要綱にのっとった道路や公園等を設置しなければならず、有効宅地が減少する

一定規模以上の宅地事業開発の際には、開発許可を受けるにあたって地方公共団体から条件づけをされるケースが多いです。

条件は各自治体により異なりますが、多くは道路の新設、公園、緑地スペースといった公共用地の設置が必要です。

公共用地を確保するために減少する有効宅地面積や、許可申請にかかる時間や労力は、収益性に大きな影響が生じることが予想されます。

面大地や大規模画地の調査や査定を行うシーンでは、管轄自治体の開発指導要綱の詳細をしっかりと確認し、どの程度のリスクや減益があるかを推定しなければなりません。

 

単価の下落に躊躇せず新たなチャンスと捉える

とはいえ、ある程度以上の面積がある土地をまとめて取り扱いできるのは、大きなチャンスであることに間違いありません。

土地面積が広くなれば、大規模開発以外にも新たに以下のような可能性がうまれてきます。

  1. 複数の不整形地がまとまり1案件として扱えるようになれば、整形地として分筆することも可能になり、土地の有効性が高まる
  2. 開発道路を引かずに複数に分筆できる土地や、道路づけが容積率の緩和措置適用可能な土地であれば、面大減価率が軽減できる
  3. マンション用地に活用できる土地形状や立地の場合、共用部分・地階・車庫などの容積率不参入により、一定以上の容積率が確保できるため面大減価率を軽減できる

面大減価は確かに土地単価を下落させる面大地の弱点ではありますが、その分だけ希少性があり、有効率も高まる可能性があります

開発事業に取り組むか、それとも複数に分筆して顧客層を広げるか、自在に選択ができるのは大きな利点と言えるでしょう。

 

まとめ

面大地や大規模画地は、面大減価を考慮して査定を行う必要があります。

しかし査定の際には、「量」ではなく「質」を重視することを忘れないようにしましょう。

形状や用途次第で土地の有用性は上下します。不慣れな大規模案件にうろたえることなく、いつもと同じように「質」を重視して土地の価値を見極めましょう。