住宅ローンにも影響する違反建築物と既存不適格建築物の違いを解説します
2020年はあの阪神淡路大震災から25年という節目の年になります。その後も東北や九州などで大規模な震災が続き、倒壊を防ぐためにも常に災害に強い建物を建築する意識を持つ必要があります。
面大地や大規模画地を取り扱う際には、面大減価(めんだいげんか)に注意する必要があります。
面大減価とは、土地面積の大きい面大地や大規模画地の場合、その土地が広ければ広いほど、土地の単価が低くなってしまうことです。
一般消費者向けの20坪や30坪くらいの土地を日常的に扱っている宅建業者は、面大地や大規模画地を取り扱うチャンスにはなかなかめぐまれません。
そのため、大きな案件を目の前にすると「自分では扱えないのでは…」と躊躇してしまう人もいるでしょう。
ですが、面大減価をはじめとする「面大地のルール」を知識としておくことで、いざという大規模案件の際にも落ち着いて対処できるようになります。
来るべきチャンスを逃さないためにも、今回は面大地や大規模画地について学んでおきましょう。
面大減価がどうして発生するのかは、以下2つの理由が挙げられます。
一定規模以上の宅地事業開発の際には、開発許可を受けるにあたって地方公共団体から条件づけをされるケースが多いです。
条件は各自治体により異なりますが、多くは道路の新設、公園、緑地スペースといった公共用地の設置が必要です。
公共用地を確保するために減少する有効宅地面積や、許可申請にかかる時間や労力は、収益性に大きな影響が生じることが予想されます。
面大地や大規模画地の調査や査定を行うシーンでは、管轄自治体の開発指導要綱の詳細をしっかりと確認し、どの程度のリスクや減益があるかを推定しなければなりません。
とはいえ、ある程度以上の面積がある土地をまとめて取り扱いできるのは、大きなチャンスであることに間違いありません。
土地面積が広くなれば、大規模開発以外にも新たに以下のような可能性がうまれてきます。
面大減価は確かに土地単価を下落させる面大地の弱点ではありますが、その分だけ希少性があり、有効率も高まる可能性があります。
開発事業に取り組むか、それとも複数に分筆して顧客層を広げるか、自在に選択ができるのは大きな利点と言えるでしょう。
面大地や大規模画地は、面大減価を考慮して査定を行う必要があります。
しかし査定の際には、「量」ではなく「質」を重視することを忘れないようにしましょう。
形状や用途次第で土地の有用性は上下します。不慣れな大規模案件にうろたえることなく、いつもと同じように「質」を重視して土地の価値を見極めましょう。