法務局で不動産登記を調査｜売買取引に向けて確認するポイントや注意点

担当する不動産の調査

宅建業者が担当物件を適切に取り扱うためには、その物件についてお客様に正しく説明できなければなりません。

そのためには、不動産の調査・把握は必須の業務となります。

不動産の調査は、主に次のような方法で行います。

◇不動産の調査方法

• 売主様からのヒアリング
• 現地調査
• 法務局での調査
• 役所等での調査

今回は、その中でも最も専門的な調査である、法務局での調査について概要をご紹介します。

法務局での不動産登記調査

法務局とはどんなところか、どんなことを調査できるのかを見てみましょう。

法務局とは

法務局とは、法務省の地方組織の1つで、登記・戸籍・国籍・供託の民事行政事務、国の利害に関する訟務事務、国民の基本的人権を守る人権擁護事務を行っているところです。

宅建業者が実際に調査するのは「不動産の登記」の内容です。

登記とは

登記とは、個人・法人・動産・不動産・物権・債権など重要な権利や義務を、法的に公示するための記録です。

土地・建物に関する不動産登記のほか、会社などに関する商業登記・法人登記、動産譲渡登記、債権譲渡登記、成年後見登記などがあります。

法務局で調査するポイント

不動産取引のための調査の場合、不動産登記に記載された「権利関係」と「財務力」を調査します。

◇不動産登記調査で確認するポイント

• 誰が・どこを・どれだけ所有しているか
• 誰にどこを提供しているか
• どれだけのお金を借りているか　など

具体的には、以下の資料を参考に調査します。

◇法務局で入手できる書類

• 登記事項証明書…不動産の表示・所有権・所有権以外の権利などを記載
• 公図…土地の形状・周囲との位置関係を確認する図面
• 地積測量図…土地家屋調査士が作成した土地の測量図面
• 建物図面・各階平面図…土地家屋調査士が作成した建物の測量図面

法務局での登記調査で注意する点

法務局で入手できる書類は、必ず現在の正しい情報が反映されているとは限りません。

何らかの理由で変更点を登記しないままになっている場合もあるのです。

例：相続登記をしておらず、名義変更が行われていない。

建物の増築部分について「建物表題変更」が行われていない。

法務局での調査はあくまで参考資料とし、現状を総合的に正しく判断する必要があります。

お客様に寄り添った丁寧な説明が大切

「法務局」や「登記」「公図」などのワードは、宅建業者には使い慣れた言葉でも、お客様にとっては難しい専門用語と感じられます。

お客様の理解度に配慮せず説明を先走ると、お客様に不安を与え、不動産取引へのモチベーションを下げてしまいかねません。

その点に充分留意し、お客様の立場に立って、わかりやすく丁寧にご説明するようにしましょう。

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