マンション管理規約とは｜規約で決められる内容と管理の形態まとめ

マンションに入居する際は、各マンションが定める「管理規約」のルールに従った生活を送る必要があります。

買主様が管理規約の内容をよく理解しないまま入居しないよう、しっかりとした説明が必要です。

マンション管理規約では住民の行動を規制する内容が決められることがあり、違反すると罰則を受けます。また、管理規約は、マンションの形態や管理方法によって様々な種類に分かれます。担当するマンションの管理規約を正確に理解することが重要です。

今回は、マンション管理規約の形態と規制の内容に焦点を絞って紹介していきます。

マンション管理の基礎知識

マンションでは、さまざまな考え方の人が共同生活を送っており、円滑な運営を行うために定められているのが「区分所有法」です。

全てのマンションで一律に同じ決めごとにはできないため、原則とは異なる内容を規約で定めることが認められています。それを「マンション管理規約」と言います。そして、管理規約を定める組織が「管理組合」です。

管理組合

画像引用：三井不動産レジデンシャルサービス㈱｜管理組合

管理組合とは、マンションを管理・運営をするための機関です。マンションの区分所有者は、自動的に管理組合に所属することになります。

管理組合は、マンションの管理方法を定めた「管理規約」を作成します。また、日常生活上の細かいルールについては、別途「使用細則」を定めることも可能です。

管理規約は区分所有者で決めることができますが、自力で定めるのは困難です。何を決めていいのかも分かりませんし、作ったとしても法律的に不適切な場合もあります。

そのため、規約を作る際のモデルとして国土交通省が定めたものが「マンション標準管理規約」です。

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管理規約

マンション標準管理規約は、マンションの形態によって3つに分かれるのが特徴です。「単棟型」「団地型」「複合用途型」と呼ばれ、それぞれ規約の内容に違いがあります。ここでは、3つの大まかな違いを確認していきましょう。

①単棟型

単棟型とは、1つの土地に1棟の住居専用マンションが建てられたタイプを指します。

マンションには住人が所有する「専有部分」と、マンションが管理する「共用部分」があり、これらを修繕・管理するためのルールが定められた規約です。

②団地型

団地型とは、1つの土地に複数のマンションが建てられたタイプを指します。

単棟型との違いは、「各棟の管理を団地全体で一元的に行う」ことです。そのため、団地内の区分所有者が全体で1つの管理組合を構成します。

ただし、各棟で老朽化の進行が違ってくることから、修繕積立金を各棟と団地全体で分けるように規定が設けられています。

③複合用途型

複合用途型とは、1階が店舗で2階以上が住宅となっているタイプを指します。

管理組合が、住居部分の区分所有者による「住宅部会」と、店舗部分の区分所有者による「店舗部会」に分かれるのが特徴です。

ただし、これらの管理組合は意思決定の権限を持っていません。最終的な意思決定は、全体を統括する管理組合が行います。

マンション管理の形態

管理組合によるマンション管理の方法には、「自主管理」「一部委託管理」「全部委託管理」の3つがあります。

①自主管理

マンション管理会社を使わずに、業者に直接依頼する形式です。自分達だけで管理する場合もあります。管理する項目が比較的少ない、小さなマンションで採用されることがあります。

管理費が少なく済む反面、管理に関するお金を特定の人間に委託することが問題点です。

②一部委託管理

管理業務の一部だけを、マンション管理会社に委託する方式です。自主管理より管理費は増えますが、外部に委託した分だけ手間を省くことができます。

③全部委託管理

管理の全てをマンション管理会社に委託する方式です。管理費が高くなる心配はあるものの、区分所有者が面倒な管理事務から解放されます。

マンション管理規約の内容

管理規約では、大元である区分所有法で規定できないマンションごとの細かな規約を定めることができます。

一方で、管理規約と言えども規定できない事項もあります。ここでは、管理規約で決められること、決められないことを紹介します。

管理規約で決められること

例え自分が区分所有する専有部分だとしても、勝手に修繕を進めることはできません。もし専有部分の修繕を進めたい場合は、以下のような段階を踏む必要があります。

自分の専有部分を第三者に貸す場合も、勝手に行うことはできません。貸与契約にマンション標準管理規約の事項を守る旨を記載し、貸与の相手方から管理組合に誓約書の提出をさせる必要があります。

この他、共有部分の管理者と例外、管理費等の経理関係、管理組合の総会の実施など記載される内容は多岐に渡ります。以下に、管理規約で決められることを一覧で紹介します。

• 費用の負担割合
• 共用部分の割合
• 議決権割合
• 普通議決権要件等

また、役員の数や任期、駐車場の使用方法についても管理組合の任意で定めることができます。

生活のルールを決める「使用細則」

大枠のルールを管理規約で定めた後、生活する上で更に細かい規定を設けることができます。それが「使用細則」です。

例えば「駐車場を来客のために使用して良いか悪いか」を管理規約で定め、細かな規定については使用細則に記載するといった具合になります。

使用細則で決められる事項は、主に以下の通りです。

• 専有部分の修繕に関する事項
• 駐車場の使用に関する事項
• ペットの飼育に関する事項
• 入居者の変更・貸与に関する事項
• 違反者への罰則規定

なお、管理規約と使用細則では制定や廃止についての規定が違います。規約の場合は議決権者総数の4分の3以上の多数決が必要ですが、使用細則は過半数でOKです。

管理組合が保管すべき図面・書類

画像引用：ポレスター守山銀座｜配置図・1階平面図

最後に、管理組合で保管するべき図面・書類について紹介します。

平成13年のマンション管理適正化法の施行により、マンション分譲業者が図面を管理組合に渡すことが義務付けられました。

対象の図面・書類の例を以下に紹介します。買主様から図面の要望があった際は、管理組合に問い合わせて下さい。

まとめ

今回は、マンション標準管理規約の形態と内容に焦点を当てて解説しました。

区分所有法を含め、マンション管理に関わる規定は非常に複雑です。買主様が正確に理解できるように、規約の内容をしっかりと理解して業務にあたってください。

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この記事の監修者

小林 紀雄

住宅ローンの窓口株式会社代表取締役・iYell株式会社取締役兼執行役員

2008年にハウスメーカーに入社し営業に従事。2010年からSBIモーゲージ株式会社（現アルヒ株式会社）に入社し、累計1,500件以上の融資実績を残し、複数の支店の支店長としてマネジメントを歴任。2016年にiYell株式会社を共同創業し、採用や住宅ローン事業開発を主導。2020年に取締役に就任し、住宅ローンテック事業の事業責任者としてクラウド型住宅ローン業務支援システム「いえーる ダンドリ」を推進し事業成長に寄与。