定期借地権とは|特徴と契約満了時の取扱い・定期借地権付マンションを解説

投稿日 : 2019年11月29日

 

定期借地権とは、定期(期限付き)で土地を借りる権利です。「建物がある土地を期限付きで借りる」とは、どのような権利なのでしょうか。

今回は、定期借地権の概要と種類、メリット・デメリットをまとめました。

また、定期借地権付きマンションについても解説します。

 

定期借地権とは

定期借地権とは、借地借家法で定められた借地権のひとつです。契約時にあらかじめ期限を設けて、賃借契約を結びます。

定期借地権を設定すれば、土地は所有者様に返還されます。所有者様が望んでも貸した土地がなかなか戻ってこなかった「旧借地法」とはその点が異なります。

また、借主様にとっても、土地を購入するよりは割安で済みますので、マイホームやマンションを所有しやすくなるメリットがあります。

 

定期借地権の種類

定期借地権には、3つの種類があります。それぞれの違いを確認しましょう。

 

◆ 一般定期借地権

  • 契約期間…50年以上
  • 契約方式…書面による契約(口頭での契約は無効)
  • 契約満了時…更地にして返還
  • 契約更新…なし
  • メリット…
    借地人は長期利用ができる。利用目的に制限がない。
  • デメリット…
    長期契約のため、計画の変更がしにくい。

 

◆ 事業用定期借地権

  • 利用目的…事業用のみ可
  • 契約方式…公正証書による契約(それ以外は無効)
  • 契約期間…10~50年
  • 契約満了時…更地にして返還
  • 契約更新…なし
  • 契約期間30年以上の場合、建物譲渡特約付借地権との併用が可能。
  • メリット…
    ビジネスプランに合わせて借りられる。初期費用を抑えられる。
  • デメリット…
    利用目的に制限がある。事業の経営状況に関わらず更地返還しなければならない。

 

◆ 建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権とは、契約満了時に土地に建てられた建物を土地所有者が買い取る契約を結ぶという特約付きの借地権です。

  • 利用目的…制限なし
  • 契約方式…制限なし
    (ただし事業用定期借地権との併用の場合は、公正証書による契約)
  • 契約期間…30年以上
  • 契約満了時…
    土地所有者が建物を買い取り。
    借地人が引き続き建物を使用したい場合は、建物を賃借する契約が可能。
  • 契約更新…
    建物の状態が悪いなどの理由で土地所有者が買い取りを拒否した場合、契約は継続される。
  • メリット…
    建物が無駄にならない。
    借地人は建物の売却金を得られる。
    契約満了後も建物の継続利用が可能。
  • デメリット…
    長期契約のため、計画の変更がしにくい。

出展元:国土交通省

 

定期借地権マンションと一般のマンションの費用の違い

「定期借地権付マンション」は、期限付きで借りた土地の上に建設されたマンションです。そのため、「定期借地権付マンション」の資産価値は、一般の土地所有権付きマンションの相場より20%ほど安いと言われています。

そして、契約期間が終了すると、建物を取り壊して土地を所有者に変換することになるので、契約期限に向けて資産価値は下がっていき、契約満了時には価値が0になります。

購入のハードルは下がりますが、売却する場合には利益は少なくなります。また、「定期借地権付マンション」の場合には、地代と解体積立金が必要となります。

一方、土地所有権付きマンションの場合には、固定資産税と都市計画税が課税されます。財産として所有することができる土地所有権付きマンションと違って、定期借地権付マンションは利用することを目的とする方に向いています。

また、投資目的で賃貸用として所有するという利用方法もあります。