建ぺい率と容積率を確認する｜建設面積・延床面積の制限

不動産評価を左右する建ぺい率と容積率

建築基準法による多くの法規制の中でも、建ぺい率と容積率はもっとも重要視すべき規制のひとつです。

また、建ぺい率と容積率は数値が計算しやすいため、違法建築や既存不適格などの不適合の確立が高い項目でもあります。

今回は売却物件の不動産評価を行う際にも、土地に新たな建物を建築する際にも重要なチェックポイントとなる、建ぺい率と容積率について解説していきます。

建ぺい率とは

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。

計算式は以下のとおりです。

建設面積 ÷ 敷地面積 × 100 ＝ 建ぺい率（％）
※建築面積は建物を真上から見た場合の水平投影面積

建ぺい率の指定は、対象地が都市計画法によってどの用途地域に区分されているかにより異なります。

例えば敷地面積が100㎡で指定建ぺい率が50％（第一種低層住居専用地域など）の場合、認められる建築面積は50㎡です。

建ぺい率のパーセンテージは最小30％から最大80％までと幅が大きいため、管轄役所で対象地の用途地域を必ず確認しましょう。

なお、建ぺい率には下記の緩和措置が設けられています。

1. 防火地域で耐火建築物を建築する場合→建ぺい率10％UP
2. 特定行政庁が指定する角地等→建ぺい率10％UP
3. 上記1および2をいずれも満たす場合→建ぺい率20％UP

容積率とは

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことです。

計算式は以下のとおりです。

延床面積 ÷ 敷地面積 × 100 ＝ 容積率（％）

容積率の指定も、対象地の用途地域区分によってそれぞれ異なります。

敷地面積が100㎡で指定容積率が200％の場合、延床面積200㎡までの建築物が建てられます。

建ぺい率と異なる点は、容積率は都市計画法で定められた容積率以下、かつ前面道路幅員が12m未満の場合には前面道路の幅員から一定率を乗じなければならないと、2つの要素を含んでいる点です。

用途地域が住居系8地域で前面道路幅員が12m未満の場合は、40％を乗じた結果が基準容積率となります。

住居系8地域以外の場合に乗ずるパーセンテージは60％です。

容積率も建ぺい率と同様、自治体ごとに一定の緩和措置が設けられています。主な緩和措置は以下のとおりです。

1. 車庫部分の床面積は容積率不算入とする
2. 共同住宅の廊下・階段などの面積は容積率不算入とする
3. 地階に設ける住宅は容積率を緩和する
4. 計画道路・壁面線指定がある場合には容積率を緩和する

金融機関の担保評価にも大きな影響

この記事の最初に、建ぺい率と容積率はもっとも重要視すべき規制のひとつだと申し上げました。

それを重視しているのは宅建業者だけではありません。

金融機関が融資審査のために不動産の担保評価を行う際にも、建ぺい率と容積率はまっさきに調査されています。

建ぺい率と容積率が基準を満たしていない違法建築であると見なされると担保評価も大きく下がり、特に容積率がオーバーしている場合には担保と見なさず、融資不可の判断を下す金融機関も増えてきています。

買い替えを検討しているお客様に対しては、売却希望物件の建ぺい率と容積率について十分な説明を行い、対処方法を検討しましょう。

まとめ

今回は建物の建ぺい率と容積率について解説しました。

既設の建物を調査するうえで、建ぺい率と容積率は必ず確認しておきたい重要なポイントです。

さらに、建築計画を立てるときにも建ぺい率と容積率の計算は必須です。

建築基準法の最重要項目として扱い、万が一にも間違えない正しい計算をしましょう。