物件引き渡し前に行う総点検とアフターフォロー｜その重要性と確認ポイント

引き渡し前の「不動産総点検」のポイント

不動産売買における宅建業者の仕事は、契約締結と決済だけではありません。

引き渡し前の物件の総点検と引き渡し後のアフターフォローがとても重要な業務となります。

まずは引き渡し前に、物件を契約通りの状態・品質で引き渡すことができるか、担当者として最終チェックをしましょう。

総点検は、売主様とともに作成した「物件状況報告書」をもとに行います。

「物件状況報告書」とは

「物件状況報告書」は、別名「告知書」とも呼ばれ、売買契約前に売主様から買主様へ、目的物件の状況を告知するものです。

売主様には買主様にできるだけ現状を正確に告知する義務があります。それを故意に怠ると、後々になって損害賠償請求される可能性があります。

◇ 「物件状況報告書」の告知内容の例

• 不具合の有無
• 過去の補修やリフォームの履歴
• 騒音・振動・臭気・近隣の建築計画など、周辺環境について
• 事件・事故・嫌悪施設、心理的瑕疵の有無など

不動産総点検のポイント

引き渡し前の総点検では、既に不具合が見つかっている部分だけでなく、不具合なしと報告されている部分も、一つ一つ丁寧に確認していきましょう。

また、しばらく空室期間があった場合も、改めて一通りチェックすることが大切です。

◇ 総点検で入念に確認したいポイント

• 備え付けの設備は契約通りの状態か。
  例：照明器具・エアコン・家具など

• エクステリアは契約通りの状態か。
  例：庭木・庭石・ガーデニング用品・物置小屋など

• 生活設備類に不具合はないか。
  例：キッチン・浴室・トイレ・洗面台など

• 給排水設備・ガス設備・給湯器などに不具合はないか。
• 売主が居住中で確認できなかった場所に不具合はないか。
  例：床下・屋根裏・押し入れなどの雨漏り痕や腐食。

不具合が判明した場合のアフターフォロー

引き渡し前の総点検で、実際に不具合（瑕疵）が判明した場合には、以下のように対応しましょう。

1. 売主様や仲介業者に状況を確認してもらう。
2. 契約書に定めた瑕疵担保責任や特約などの事項に則して処理する。
3. 修繕を依頼する設備業者や工務店の手配・紹介・見積依頼などは、その都度お客様と相談のうえ対応する。

 瑕疵担保責任とは

「瑕疵担保責任」とは、買主様が契約時に認識していなかった傷や欠陥（瑕疵）が契約後に発覚した場合に、売主様が負う責任のことです。

不動産取引における買主様の権利を守るため、売主様の責任の範囲を明確にするために、契約書に定めるものです。

ただし、築年数の経った中古物件などの場合は、「瑕疵担保責任の免責特約」を定める場合もあります。

アフターフォローで宅建業者の評価が決まる

決済が終わると、宅建業者の報酬はすでに確定し、受領も済んでいます。

そのため、それ以降の「引き渡し前の総点検」などの業務は、直接には報酬額に影響しません。

決済が終わり報酬を手にした途端、その案件への意欲が薄れ、他の新規案件に注力してしまう担当者は多いものです。

そのモチベーションの変化は、あからさまに対応や態度の落差に出てしまい、お客様を幻滅させてしまいます。

それでは、リピーターや紹介のお客様を獲得できず、営業マンとしても成長できません。

報酬に関わらない業務だからこそ丁寧に対応することで、お客様に深い満足感を与え、お客様の信頼を得られるのです。

そうすれば、「またこの人に仕事を頼みたい」「この人は頼もしいから、知人にも紹介できる」と思ってもらえて、今後の仕事にもつながっていきます。

つまり、宅建業者の評価は、決済後の対応や態度で決まるのです。