始める人が急増中|20代で不動産投資を始める人のメリットと注意点

Jun 18, 2020 9:00:00 AM

 

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アベノミクスによる景気刺激策や働き方改革などの施策により、副業を始める人は増加傾向にあります。数ある副業の中でもメジャーな方法の1つが「不動産投資」です。

物件によっては高い利回りが期待できますが、リスクを正しく理解しないまま始めるのは危険な方法でもあります。

今回は、20代が不動産に投資をするメリットとデメリット、始める時の注意点を解説します。

 

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この記事の監修者:小林 紀雄

住宅業界のプロフェッショナル
某大手注文住宅会社に入社。入社後、営業成績No.1を出し退社。その後、住宅ローンを取り扱う会社にて担当部門の成績を3倍に拡大。その後、全国No.1売上の銀座支店長を務める。現在は、iYell株式会社の取締役と住宅ローンの窓口株式会社を設立し代表取締役を務める。

 

目次

20代で不動産投資を始める人が増加している背景

インフレの促進により資産が目減りする

隙間時間を有効に使って投資ができる

20代で不動産投資を始めるメリット

「女性、若者/シニア起業家支援資金」を使える

老後に向けて長い期間でリターンを得られる

失敗してもやり直しがききやすい

不動産投資に必要な費用

頭金

頭金の目安は物件価格の10~20%

物件購入分は銀行でローンを組む

諸費用

20代が不動産投資を始める時の注意点

勤続年数・年収が足らずに融資が受けられない可能性

借入比率が高くなりやすい

まとめ

 

20代で不動産投資を始める人が増加している背景

政府が発行する「投資戦略2018」で公務員の副業に関する文言が記載されたことを皮切りに、社員の副業について寛容な姿勢を示す会社が増加しています。

 

20代の若い不動産投資家が増えている背景には、以下のような理由があります。

  • 政府の経済政策によるインフレ促進

  • 将来の年金不安

 

インフレの促進により資産が目減りする

日本銀行が打ち出している「金融政策」の中には、「2%の『物価安定』の目標」という項目があります。これは、モノの物価が毎年2%ずつ上昇することを目的に金融政策を打っていくことを意味しています。

アベノミクス効果で不景気によるデフレを脱却しつつある現在、さらなる成長を促すために2%のインフレを目標としているのです。

つまり、今100円の商品が、来年には102円になります。一方、銀行における普通預金の金利は0.001%です。ただお金を預けていても物価の上昇についていくことができず、お金の価値が目減りしてしまうのです。

これに加え、現在の若者には「将来、年金が支給されるのか」という不安も存在します。

これらの不安材料を自分で解決しようと副業に動き出している若者に、不動産投資が選ばれています。

 

隙間時間を有効に使って投資ができる

副業が盛り上がりを見せているといっても、サラリーマンがチャレンジできる投資は限られています。FXやデイトレードのように秒単位・分単位で相場が変動するタイプの投資はサラリーマンには不向きです。

サラリーマンに向いているのは、「最初に手続きを終わらせれば、後は何をしなくても投資を続けられる」「隙間時間で投資の準備を進められる」という部類の投資でしょう。

「つみたてNISA」や「iDeCo」などの積み立て型の投資が代表例です。不動産投資も同じで、物件の検討や手続きを仕事の合間に進めやすく、サラリーマンに向いている投資と言えます。

あわせて読みたい:Airbnb投資とは|不動産投資との違いとメリット・デメリットを解説

 

20代で不動産投資を始めるメリット

20代で不動産投資を始めることは、リスクもある一方で年齢による大きなメリットも存在します。主なメリットは以下のとおりです。

  • 日本政策金融公庫の支援金を使える

  • 長い期間にわたってリターンを得られる

  • 失敗してもやり直しができる

 

「女性、若者/シニア起業家支援資金」を使える

年収が低いサラリーマンの場合、銀行の審査を通過できずにお金を借りられない事態が想定されます。年齢が若い人も同様です。

そんな時に「駆け込み寺」のごとく活用できるのが「日本政策金融公庫」の支援金です。

女性、若者/シニア起業家支援金制度」を利用して、若いうちからお金を借りることが可能です。

 

【女性、若者/シニア起業家支援金の主な特徴】

申し込める人

女性または35歳未満か55歳以上の方であって、新たに事業を始める方または事業開始後おおむね7年以内の方

資金使途

新たに事業を始めるため、または事業開始後に必要とする資金

融資限度額

7,200万円(うち運転資金4,800万円)

返済期間(設備資金)

20年以内(据置期間2年以内)

返済期間(運転資金)

7年以内(据置期間2年以内)

参考:女性、若者/シニア起業家支援資金|日本政策金融公庫

 

老後に向けて長い期間でリターンを得られる

早いうちから投資を始めれば、生涯にわたってリターンを得られる期間は長くなります。特に家賃収入は空室がない限り継続して発生するため、収益の高さが投資期間と比例しやすいのです。

また、長い期間をかけてローンを返済していけることもメリットです。早くから返済を始めることで売却時点で残されるローンの残額が少なくなります。物件を売却する時は残債を全て返済する必要があるため、若いうちから投資を始めたほうが手元に残る資金が多くなります。

失敗してもやり直しがききやすい

不動産投資は物件の価格が大きいため、価値が下落した時のマイナス幅も大きくなりがちです。老後に大きく資産が目減りしてしまうと、その後の投資で取り戻すことが難しくなります。

若いうちであれば赤字になっても長い期間をかけて立ち直りやすいです。また、経験を積んで赤字→黒字にする実績を積むことで2棟目以降の融資を受けやすくなるメリットもあります。

あわせて読みたい:売却損があった場合に役立つ|投資用マンションで損しないための確定申告

 

不動産投資に必要な費用

不動産投資に必要なものとしては、以下のようなものがあります。

  • 頭金

  • 住宅の購入資金

  • 諸費用

なお通常、諸費用はローンでまかなうことはできません。ただし最近では諸費用までカバーできる「オーバーローン」を認める金融機関もありますが、返済総額が大きくなる点には注意が必要です。

あわせて読みたい:住宅ローンにおけるオーバーローン|営業が絶対に提案してはいけない理由

 

頭金

頭金は、ローン返済の信用性を高める目的で支払うものです。諸費用を自分で支払う分を含めた「自己資金」のうち、大半を頭金が占めることになります。

一方、頭金0でも融資可能なローンも増加傾向にあります。収入や貯金が低い20代にとっては魅力的な選択肢になります。

頭金の目安は物件価格の10~20%

頭金の目安の金額というものは、特段決まっているものではありません。返済能力が高いと判断されれば、頭金が既定の金額に満たなくても融資を受けられる場合もあります。

一般的な目安としては、物件の「10~20%」と言われています。金額としては「300万円」前後が目安です。

 

物件購入分は銀行でローンを組む

投資用物件を購入する場合、不動産投資用のローンを使うことになります。例としてはオリックス銀行で扱う「不動産投資ローン」等があります。通常の住宅ローンは「自宅としての利用」に目的が限定されており、投資用に使うことができません。

住宅ローンと不動産投資ローンの主な違いを表でまとめました。

比較項目

不動産投資ローン

住宅ローン

借入使途

投資収益を得る事

自宅で居住する事

融資金額の目安

年収の約10倍

年収の約5倍

審査内容

・個人の返済能力

・物件の収益性、将来性

個人の返済能力

法人名義

不可

 

諸費用

諸費用は「オーバーローン」を利用しない限りは現金で用意することになります。

物件購入価格の3%が目安です。

諸費用の主な項目としては「登録免許税」「不動産取得税」「融資手数料」「収入印紙」等があります。

 

20代が不動産投資を始める時の注意点

YES or NO

 

早く始めるほどに収益性が高くなり、リスクが相対的に低くなりやすいのが不動産投資の特徴です。

一方、20代だからこそ以下のような注意点もあります。

  • 銀行から融資が受けられない可能性がある

  • 借入比率が高くなる

 

勤続年数・年収が足らずに融資を受けられなくなる可能性

銀行の不動産投資向けのローンは購入物件の評価や将来性を判断して融資するかを判断しますが、「個人の借入年収」も当然に判断材料とされます。

そのため、年収が低くなりがちな20代の場合、銀行の規定に合わずに審査に通過できない可能性もあるのです。

その場合は、地銀や信用金庫など他の金融機関や、日本政策金融公庫の助成金を申請することになります。

 

借入比率が高くなりやすい

年収が低く、社会に出てからの期間が短い20代は貯金が少ない傾向にあります。今では「頭金0」を売りにするローンもありますが、返済総額が増えてしまう点には注意するべきです。

家賃に占める返済額が増えてしまうことで、少しの空室で赤字に転落するリスクを背負う可能性もあります。

将来的に空室率が下がって家賃を下げざるを得なくなった時、それでもキャッシュフローを維持できるのかが判断するポイントになるでしょう。

 

まとめ

今回は、20代が不動産に投資をするメリット・デメリット、始める時の注意点を解説しました。

不動産投資は空き部屋が発生すると収入が一切入らなくなるため、維持費用の分だけ赤字になるリスクがあります。勢いで始めることなく、物件調査と分析にしっかり時間と労力をかける必要があります。

買主様が不動産投資のリスクを把握できるよう、メリットとデメリットについては特に慎重に解説を行いましょう。

 

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